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深圳城市更新遭遇调控 银行狂热难解开发商忧虑

2009年12月25日 02:30 来源: 上海证券报 【字体:

  旧改成双刃剑 房价或被推高

  城中村的改造,带动了城市规划的升级,然而对普通老百姓来说,旧城改造并不全部意味着是好事,尤其看到被推高的房价之后。

  岗厦河园片区改造后,将有一部分建成高档公寓。有关人士分析,按照周围楼市价格判断,新建成的岗厦住宅、公寓的价格至少会在每平方米25000元以上。同时,自拆迁后,岗厦片区的房子升值非常明显。一位地产中介告诉记者,岗厦片区的星河世纪楼盘,在周边拆迁方案基本落定之后,房价在一个月之内每平米升了3000元左右,现在已经卖到2.5万/平米。他说:“虽然有房价整体上升因素,但岗厦片区的房价显然升幅更快”。

  而拿到巨额补偿的村民,往往又把资金投向了楼市。在岗厦东河园片区,有一栋名为总裁公寓的大楼即将竣工,因为地处中心区,又标榜高端装修,这栋大楼卖到3.8万——5.2万/平米的高价。有中介透露说:“因为就在家门口,里面起码有一半的房子是岗厦村民买的。”一位熟悉城中村改造的政府人士也证实,虽然大部分村民都选择以物业补偿为主,但拿到现金补偿的村民,因为没有其他投资渠道,基本上都会将钱拿去投资物业,“全市那么多城中村在拆,起码会有几个亿重新投资到楼市中”。

  除了房价被推高之外,出于对高额补偿的追逐,违建往往与拆迁赛跑。拆迁的过程,也是严打抢建的过程,在财富效应的吸引下,城市更新的成本也变得更高。旧城改造的本意是向存量要土地,结果却很可能是抬高了土地成本,这是规划者没料到的事。 

  冷对城市更新 开发商称时机不好

  相对于银行和拆迁户的热情,曾被认为或受益最大的地产开发商对介入更新改造项目竟然顾虑重重。深圳某地产公司高层就对记者指出,旧改项目并不是块“好啃的骨头”,国家、省市相关部门至今没有针对更新改造的拆迁政策,项目拆迁难度大、时间拖得长;另外,拆迁补偿政策也不完善,拆迁补偿费按市价(基本与二手房均价一致),再加上建筑成本,只可能导致未来房价更高,这样算下来,投资太过高昂。尤其是,最近“国四条”的下发可见中央已经要对楼市进行调控,这种情况下,谁知道三五年后楼市是何光景?

  他认为,旧改项目适合在房地产市场低迷的时候介入,眼下已经是房地产市场的高峰,进入时机不对。

  由于未来深圳市基本生态控制线外新增建设用地潜力不足150平方公里,正在公示的《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》里指出深圳未来十数年要实现建设用地“零增长”甚至“负增长”。在此背景下,有业内人士指出,一些老牌地产开发商发展重心正在向内地二三线城市转移,而更新改造项目将催生出许多新的地产开发商(城中村自行组建的开发企业),深圳的地产格局或许正在酝酿变局。

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