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上海楼市调控新政出台 改善型购房成本增加多少?

2010年01月11日 11:41 来源: 《理财周刊》 【字体:

  文前提要:上海楼市新政在总体上依然支持改善型居住需求,但力度已经减弱。同时,由于受到新政影响,会对改善型需求产生新的影响,如交易成本的增加等,从而使得改善型需求门槛有所提高。

  新政或多或少影响到了改善型需求。就在一周前,为积极落实楼市调控政策“国四条”,上海出台了具体的配套措施,从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施,遏制地价、房价过快上涨。

  专家分析认为,上海新政基本落实了“国四条”的精神,做到了“有保有压”。总体上还是保护和支持合理的自住需求,主要的优惠政策依然继续,如税费优惠,信贷支持等。同时政策还打压投资投机性需求,这难免会波及改善型需求。

  那么,政策对改善型需求将会产生哪些影响呢?

  改善需求门槛提高

  上海的李钢最近在为买不买房改善居住条件而犹豫不决了。小李在三年前已经买了一套小房,而且也向银行申请过按揭贷款。如今即将添丁,考虑到要请住家保姆照看小孩,届时这套小房显然满足不了实际需求,因此他考虑购买一套三房改善居住条件。

  但问题是在这个节骨眼上,国家突然对楼市进行调控。原本已在莘庄看好了一套三房,因为政策原因,上家要求他来承担税费,这相当于房价“加价”一成。此外,还有让他更加无奈的是,前几天在某商业银行咨询时,居然得到了无法享受优惠利率的答复,这家银行的工作人员听说他已申请过按揭贷款之后,便这样答复了他。

  其实,如果在2009年小李是不会碰到这种情况的。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出,新政在一定程度上提高了改善型需求的门槛。他说:“新政总体还是支持改善型需求的,不过是特指国家定义的改善需求,即首套房人均面积低于所在城市平均水平的。”这个限制条件,将使不少人左右为难。

  在刚刚过去的一年,上海房价无疑经历了一波大涨行情,大多数楼盘涨价幅度达到6成,少数楼盘翻番。在这种背景下,上海最新出台的政策带有较强的“压制”信号。因此不难理解,上海新政要比其他城市严厉一些,如南京在2009年底出台的“南京市20条”,对改善型需求认定则宽松得多,只需在一年内卖旧买新即可。

  由此看来,随着上海新政的颁布,改善型需求多少会受到一些影响。杨红旭分析认为,随着政策的执行力度加大,以前没有严格执行的政策将开始从紧,如优惠契税、二套房信贷管理以及标准认定等。同时专家分析指出,随着税费减免政策的调整或者取消,部分改善型需求还将面临交易成本变相增加的情形。

  成本增加知多少

  那么,新政实施以后,会导致改善型需求成本增加多少呢?根据新政规定,有些成本是显性成本,如税费减免政策的调整,导致交易过程中需要支付更多的税费;还有一种是隐性成本,从表面上看似乎影响不到,但实际上卖家会将成本转嫁过来,从而产生新增成本,如营业税“2改5”,卖家转嫁税费成本,显然会增加购房成本。下面结合具体政策规定来一一进行分析。

  此外,还有需要做出说明的是,由于房价的快速上涨,在上海出现诸多普通住宅“被豪宅”的情形,千万不要小看这种转变,因为两者在税费方面存在不小的差距。

  契税增加0.5% 调整前凡购买90平方米及以下普通住房的个人,均能享受1%的税率;调整后必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人,须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,方能享受1%的税率。在2008年12月份上海出台的救市政策“沪八条”中放宽标准,扩大到二套房。而此次出于抑制投资需求考虑,将优惠范围缩小,改善型需求并不包括在内,契税支出由此而增加,如购买普通房,契税税率为1.5%,相比调整前增加0.5%。

  公积金贷款收紧 新政提出,对人均住房面积低于本市平均水平,再次贷款购买第二套普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额为40万元;若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额为60万元;只有一个人贷款的家庭,最高贷款限额为20万元;若有补充住房公积金的,最高贷款限额为30万元。对投资投机性购房,从紧掌握住房公积金贷款政策。业内人士分析认为,2009年政策放宽时,买第二套普通房与购买首套普通房一样,均能申请到最高80万元的公积金贷款额度,而新政却明确规定,购买第二套房,每个家庭贷款最高限额为60万元,相比之前少了20万元的额度。公积金贷款利率为3.87%(6到30年),相比现行7折优惠利率4.16%还是稍低一些,假如还款期限为30年,少申请到20万元的公积金贷款,按现行利率标准估算,要多付利息1.2万余元。

  申请优惠房贷难度增大 新政也明确表示改善型需求可以享受到房贷优惠政策,如利率水平下浮0.7倍,但前提条件是购房前人均住房面积低于全市平均水平,并必须提供有效证明。而实际上,调整之前上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准,不管第一套的情况,只要购买第二套属普通自住房都可以享受最优惠的待遇。杨红旭认为,此举对于抑制投资投机需求的作用显著,但与此同时也将使能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少,由此看来,改善型需求难免会受到影响。记者同时从沪上部分贷款公司了解到,目前有国有大型商业银行已对二套房认定标准开始从严执行,一旦发现不符合享受优惠政策的情形,将严格按照第二套房贷款规定执行,如首付为4成,利率上浮1.1倍。

  隐性成本不可忽视 隐性成本主要表现在两个方面,如营业税“2改5”,将会使得不少二手房的交易成本增加,但卖家一般会将新增成本转移出去,如随着新政的实施,莘庄板块有不少买家将挂牌价一次性提高10%左右,以应付新增的营业税;有些卖家以“到手价”挂牌,其实也是变相转移税费成本。与此同时,非普通房营业税由此前的差额征收改为全额征收,也将加大交易成本。

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