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保留证据非常重要 四招规避二手房代签风险

2010年01月11日 11:43 来源: 《理财周刊》 【字体:

  代签风险看似容易防范,其实不然,原因就在于,代签合同如果操作不规范,会给买方增加巨大的风险,万一发生纠纷,买受人事后很难证明出卖方本人与代理人之间的委托关系。

  在二手房买卖过程中,代签合同时如果操作不当,常常会带来风险,并造成经济上的损失,因此购房者应该小心为是。但业内人士表示,代签合同的方式比较常见,在房价平稳时期并不会出现问题,不过在房价波动时如上涨或者下跌,代签往往会成为终止合同的借口,甚至被心怀叵测之人所利用。代签这种交易方式本身并没有错,而且为法律所允许,只不过要求交易双方严格按照法律规定来操作,方能避开风险,做到安全交易。

  代签合同较常见

  当上海的吕先生收取买家3万元定金之后,突然因公事需要到外地出差,为了不耽搁交易,他让太太代为处理,以自己的名义出面跟买家代签房产买卖合同。当然,在他出差之前,他在附近的公证处对委托书做了公证。

  记者了解到,在二手房买卖过程中,经常出现代签合同的情形。据了解,在一般情况下,亲人之间委托代签形式最为常见,如父母子女之间、夫妻之间、兄弟姐妹等等,当然也有朋友之间委托。除了上述提到的定金合同、房产买卖合同之外,在法律规定范围内还可委托办理房产转移登记、代理还贷、退保、代理变更注销房地产抵押登记、支付相关税费等诸多事宜,都可实行代签方式。

  代签风险要当心

  代签合同必须谨慎对待,因为稍有粗心大意,很有可能会让自己的利益受损。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者,由于代签引发的纠纷并不少见。一般情况下,都是由被代理人认为代理人无代理权为由推脱自己的责任,要求撤销买卖合同,并刻意规避违约责任。

  而在现实中,的确也有人得逞。记者了解到这样一个真实的案例。在2009年底,广州市宝安区人民法院判决一起由代签引起的官司,违约在先的卖家居然不用承担相应的违约责任。被告陈姓夫妇将一套共有房产出售给全先生,在签订买卖合同时只有陈先生一人到场,虽然根据中介的要求陈先生在买卖合同的附件中注明妻子同意出售该房屋,但随后不久他便以妻子不同意出售房产为由而要求撤销买卖合同。后经法院判决,交易合同无效,同时只需退回先期所收定金,而不必按照事先约定的“退一赔一”条款来执行。

  对此,王展提醒说,对于代签合同的形式,尤其是房价处在波动期间,一定要谨慎行事。原因就在于,代签合同如果操作不规范,会给买方增加巨大的风险,万一发生纠纷,买方事后很难证明出卖方本人与代理人之间的委托关系。

  四招规避风险

  专家表示,规避代签风险看似简单,其实并不容易。比如稍有法律常识的都知道,出售共同财产时,需要所有产权人都到场签订买卖合同,但对于夫妻共同财产而言,至今还有不少人认为丈夫或妻子可以代替对方签字,但一旦产生纠纷,这种代为签字的做法却得不到法律的认可。

  在此,法律专家认为要真正规避代签风险,一定要做到防范于未然,即提前做好预防工作。下面我们结合具体案例来进行解析。

  当然,在交易之前,首先要做的就是查清房屋的产权归属,仔细审核房产证,必要时要向当地的房管局或建委查询,看房屋是否登记为共有产权、是否还有其他共有人。比如有时尽管房产证上登记的产权人为一人,但其系已婚,而且结婚的时间早于取得房产证的时间,按照法律规定该房屋通常为其夫妻共有,转让时必须征得其配偶同意。因此,买方还应审核或查询房产证上登记的产权人的婚姻状况与结婚时间。

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