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遏制高房价政策的理论前提值得商榷

2010年01月12日 01:04 来源: 中国经济时报 【字体:

  “国四条”、“国十一条”的理论前提是,当前的房地产市场是一个完全消费的市场,房价过高或上涨过快就在于房地产市场供求关系失衡,就在于住房的供给不足,因此,大量增加住房的供给是遏制住房价格过高的有效办法。但是,在一个投资与消费没有区分的住房市场,如果再有过度优惠的个人住房信贷政策,这个市场一定是一个以投资者为主导的市场。在这个市场,不管是第几套房、首付比例有多高,投资者都一定会利用住房投资这种工具获利。只有严格区分住房市场的投资与消费属性,让住房投资采取市场定价不享受任何优惠政策,住房消费可享受优惠政策,并改变当前过度的信贷优惠政策,“遏制部分城市高房价”才有实现的可能性。

  ■易宪容

  2009年12月14日,国务院常务会议发布关于遏制部分城市高房价的四条决议。“国四条”要促进房地产市场健康发展,要遏制一些城市过高的房价,并希望采取相应的措施来达到遏制房地产炒作过多的目的。

  2010年1月10日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,出台包括加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率等在内的11条措施。“国十一条”中明确规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女,贷款首付款比例不得低于40%。

  可以看到,政府已经意识到房地产价格过高的问题,并向市场发出明确的信号,政府要对高房价进行治理与宏观调控。但是“国四条”、“国十一条”的理论前提是,当前的房地产市场是一个完全消费的市场,房价过高或上涨过快原因就在于房地产市场供求关系失衡,就在于住房的供给不足,因此,大量增加住房的供给是遏制住房价格过高的有效办法。所以,在出台的相应措施中,无论是增加中小住房供给还是加大保障性住房的建设力度,无论是保证自住性住房优惠政策还是二套房贷首付款比例不得低于40%,其目标都是要增加住房供给。

  在这种理论前提下,只要住房供给增加了,住房供求关系化解了,一些城市的住房高价格自然会得以遏制。但是,实际上,在当前国内房地产市场,这个理论(或假定)前提是不成立的。

  投资与消费属性没有严格区分,导致住房消费者被住房投资者挤出

  住房与其他商品不同,它具有两栖性,其本身既可用作投资也可用作消费。既然住房既可消费又可投资,而住房消费与住房投资的定价与需求有很大的差别,所以以投资为主导的住房市场与以消费为主导的住房市场是有根本差别的。以投资为主导的住房市场,其定价主要是由投资者的市场预期来决定,其投资需求可以在零到无穷大的区间;而以消费为主导的住房市场,其定价是由供求关系来决定,其需求取决于供求关系并是有限的。

  因此,在一个投资与消费没有区分的住房市场,如果再有过度优惠的个人住房信贷政策,这个市场一定是一个以投资者为主导的市场。在这个市场,不管是第几套房、首付比例有多高,投资者都一定会利用住房投资这种工具获利。以2009年为例,不少城市房价过快上涨的核心原因,是房地产市场完全转化为以投资为主导的市场,是住房的投资者利用银行的信贷炒作过度,是政府的房地产政策没有把居民住房购买用作投资还是消费做出清楚的界定。在这种情况下,投资者岂能不利用过度优惠的信贷政策把房价炒上天?

  中国的个人住房信贷是全世界最优惠的。2009年国内房地产市场之所以会出现突然逆转,与政府过度优惠的房地产政策有很大关系,特别是与过度优惠的个人住房按揭贷款有关。2007—2008年银行个人住房贷款名义基准利率分别为7.38%、7.47%(下浮15%后为6.273%、6.495%),但是2008年9月后连续5次降息,银行个人住房贷款名义基准利率降到了5.94%,下浮30%为4.158%,比2008年的个人房贷利率下降2.337%,下降幅度达到37%。而且其个人住房贷款优惠利率无差异,只要是个人住房按揭贷款,利率都是4.158%。正因为这种过度优惠的个人住房按揭贷款政策,使得2009年全国银行个人新增贷款(其中绝大部分为个人住房按揭贷款)出现超高速增长。

  在这种情况下,莫说是购买多套住房可以投资,即使是购买一套住房以及所谓改善性住房也完全可以用作投资。比如,购买一套住房的居民可以利用过度优惠的信贷政策购买一套120平方米的住房用于出租,自己租住60平方米的住房,等其房子价格上涨之后再出售。而所谓“改善性住房”,要这样做更是易如反掌。

  在全世界最为优惠的房贷政策下,中国住房投资者可以便利进入住房市场。当住房市场是一个以投资者为主导的市场时,住房消费也就成了一句空话,即使规定只优惠居民的自住性住房消费也是如此。因为,住房投资的价格优势,一定会让住房投资者成为住房市场绝对主导者。在这种情况下,以投资为主导的市场一定把住房价格越推越高,最后只能把真正的住房消费者全部挤出(即使真正希望购买住房消费者也不得不参与这种投资炒作)。

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