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用差别化信贷政策遏制房价过快上涨

2010年01月12日 05:49 来源: 金融时报 【字体:

  肖冉和她的男友,一直梦想着在北京有套自己的居所。他们俩从2009初开始将眼光放在了南城的方庄地带。由于囊中羞涩,两人基本都是看房龄10年左右、总价不超过100万元的房子。然而,到了2009年底,他们的心“悬”了起来:房价不断上涨,原来够买小两居的钱,现在想买个合适点儿的一居室都不够了。

  在北京、上海、深圳这三个中国地价最贵的城市,像肖冉和她男友那样在房价中踯躅的人不胜枚举。而有关楼市的新闻亦成为民众最为关注的焦点。实际上,伴随着房地产市场的回升,近期部分城市房价过快上涨等问题已引起决策层的高度重视。1月10日,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,要求进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。《通知》还提出调控楼市的五大方面共11条具体措施,包括首次提出省级政府“问责制”,再次强调二套房贷首付必须超过40%等,其重点落在支持刚性购房需求,打击投资和投机性需求。

  “二套房贷”一直被视为我国楼市调控政策中的“晴雨表”。政府有关楼市的调整,一般都是通过它来传递和暗示。此次,政府部门两次重申二套房贷款的首付比例,可见对其重视程度之深。楼市问题,不仅关系到民生,而且如果楼市投机之风愈演愈烈,对银行体系造成系统性风险的可能性也越大。

  事实上,对于房地产市场的风险,监管层从去年下半年以来就已有关注。银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调:要特别防范项目资本金不实或不足风险、票据融资风险、贷款集中度风险和房地产市场风险等新的风险点。刘明康指出,“2009年上半年,我国银行业贷款规模迅速扩张,对推动经济企稳起到了重要作用,但贷款高速投放积聚的风险隐患也在增加,银行业金融机构经营活动中的不审慎行为和冲动放贷、粗放经营的倾向有所抬头。”并提出,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

  可见,从那时开始,2009年下半年迅速拉升的房地产市场以及对金融系统所蕴含的潜在风险,已经引起政府部门的高度关注。在国务院办公厅此次下发的《通知》中,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),已明确规定贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。并要求,加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资和投机性购房需求。

  “二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价”等国务院此次下发的《通知》中的明确规定,让猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。采访中,某商业银行个人银行部的业务员这样告诉记者。“在现行规定中,没有硬性规定二套房贷的利率,而是让银行按照风险定价,加大差别化信贷政策执行力度,这样就使商业银行执行政策有了弹性空间,可以根据实际情况进行适度把握。”但是,这位业务人员也表示,二套房政策严格了,对抑制投资、投机购房需求具有重要的意义,但能否起到作用,关键是在操作中需要建立一套完善的审核机制,否则依然有漏洞可钻。

  记者记得,第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定是在2007年全国楼价持续飙升的状态下出台的,不是什么新规定。2008年四季度以来,在应对国际金融危机的背景下,地方和银行普遍减弱了政策执行力度,一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%,利率也有所降低,出现了投机客以极低借贷成本贷款购买多套房进行投机的行为,从一个方面助推了部分城市房价的过快上涨。

  一位接受记者采访的专家说:“严格二套住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。我们从中能够明显看出,新政的基调是对保障性需求继续鼓励,对投资和投机性购房需求进行抑制,中央加大了差别化信贷政策执行力度。”

  然而,也仍有许多分析师表示,这一政策“相当温和”,“心理上的影响比较大,但是实质上影响不大”。平安证券称,国务院上述政策在商业银行的执行力度尚需进一步观察。因为从政策层面,二套房政策就从来没变过,此次《通知》的出台更多是要求严格地执行以往政策,但在实际操作过程中商业银行有着很大的自主调控权。上述《通知》的出台基本符合预期,属于前期宏观调控政策的进一步细化,相信未来还有进一步具体的调控政策出台。

  尽管目前房价的走势依然难以预测,但伴随着政府稳定房地产市场的决心和措施,防止资产泡沫的过度积累,确保房地产市场健康持久的发展,将在一定程度上打消市场的恐慌心理。惟有此,才能让“居有其所”的这一天,离老百姓的距离又近一步。

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