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一场房贷的市场主导权之战争

2010年01月12日 07:46 来源: 中国房地产报 【字体:

  张义(化名)憋了近一年的闷气终于被一系列地产新政“组合拳”纾解了不少。

  此前,每天大多数时间,这位某大型商业银行分管住房信贷的高管总是对着电脑屏幕上不断激增的个人住房按揭数据,一盯就是好几个小时。

  “2009年虽然住房个贷数量猛增,利润却只有微幅上涨。”在银行系统的年终总结会上,张义和参会高管都认为这是一个相当危险的信号。

  银行迫于放贷任务指标压力,在新房供应不足的情况下只能把个人住房贷款大量发向二手房,但二手房的频繁转手、低利率、高额中介返点却成为砍削银行利润的三把利刃。

  “如果任其发展,波及到的就是金融安全。” 张义说道。

  赔本赚吆喝

  在张义的电脑成交记录中,二手房是新房数量1.4倍以上的,被通通标注成了红色。他说:“银行迫于个贷指标,只得赔着吆喝做买卖。”

  张义熟练地列出了二手房按揭的“赔本账”:假定一套贷款100万元的二手房,一年的利率执行7折优惠后是4.158%,如果贷款年限是30年,则贷款人每月还款为4865元(按等额本息还款),第一年的利息总额大概在40000元左右(等额本息还款每月还款利息逐月递减);而按照贷款金额2%的佣金计算,则付给中介的佣金是2万元,再加上替客户垫上的担保费,银行实际利息收入也就1万元多一点。

  “更要命的是,如果贷款人几个月内把房子再卖掉,银行的利息收入就可能连支付中介佣金都不够。”张义说。

  在银行看来,银行支付给中介2%的返点杀伤力很大。如果按照2009年前11个月北京市二手房贷款的总量约为3500亿元计算,支付给中介的返点费就高达7亿元。“如果是新房按揭,这7亿元全部应该是银行的。”张义说。

  事实上,银行原本可以不做赔本的生意——房地产住房贷款分新房按揭和二手房按揭两类,在张义看来,2009年新房供应的不足才使得银行的个人住房信贷被二手房绑架。

  来自北京市房地产交易管理网的数据显示,2006~2008年三年间,新房交易量最高时超过二手房交易量约2倍,但2009年全年二手房交易量却是新房交易量的1.4倍。我爱我家公司称,2009年二手住宅的成交过户数据为21.4万套。

  “几乎稳赚不赔的新房按揭如果再不大量涌现,银行的住房贷款质量将会出问题。”张义认为。

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