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叶檀:降低房价要缩短资金杠杆与加税

2010年01月15日 07:45 来源: 中国经营报 【字体:

  要扼制高房价,有两大利器,一是征收物业税,让人买得起房养不起房;二是加息,提高资金的使用成本使投资者无法支撑。

  降低房价,正反两手都要用。正面的杀手锏是缩短资金杠杆与加税,而反面的杀手锏则是趁房价高企的大好时机,将房地产质量拉升到更高的平台。

  继调整营业税征收比例、出台“国四条”、提高开发商拿地门槛后,最新传言称,二套房贷首付比例将高达50%。

  要扼制高房价,有两大利器,一是征收物业税,让人买得起房养不起房,减少投资性购房的比例。目前,三大一线城市已经由投资性地产主导,这就意味着中国上亿民众都把房地产看作与股票等同的投资标的,需求量呈几何级数上涨。以广州为例,近几年销售面积和竣工面积之比为4:3.数据显示,今年1~11月,广州一手住宅成交量高达903.94万平方米,远高于供应量;二是加息,提高资金的使用成本,直至高到投资者无法支撑。

  从1985年以来,中国的广义货币供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年,所以房地产市场化之后除了短暂的震荡,基本维持上行趋势。今年为应对金融危机,银根宽松,到11月底,广义货币同比增长29.74%.由此造成的结果是,房地产价格持续10个月走高;今年前11个月,房地产市场货币投放量达48170亿元;地产资金杠杆率大幅提高,从2008年的2.86倍成本杠杆提高到今年的5倍——一场大的货币泡沫危机在房地产市场潜伏。

  货币发行量什么时候下降,房价什么时候才可能出现下降曙光。随着通胀预期的逐步走高,预计明年年中加息的可能性较大。直到初次加息前,房价依然会蹿升。

  对房价上涨还有另类控制法。在房地产作为投资品数量远远不能满足市场需求的情况下,政府应出台更高的房屋质量标准,推出节能、环保等质量标准,出台房地产质量的国家标准,并且由独立的第三方监督执行。

  房地产降价有两种方式,一是同样品质的楼盘价格下跌,二是同样价格的楼盘质量更高。这是提高消费者与购房者福利的办法。经济学界在衡量劳动生产率时,一条很重要的标准就是同样价格的产品性能与质量提高了多少,只要能够做到性价比提升,就相当于产品隐性降价。

  我国正在推行低碳经济,但我国房地产质量标准的制订与验收存在缺陷。按照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产项目开发竣工后,经过验收合格后,方可交付使用”,只有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》三书一证一表齐全,开发商才能交楼。但我国有些验收监理机构与开发商关系密切,常常走过场,导致楼脆脆、楼歪歪现象层出不穷。购房者花高价购房,还通过低下的质量使资产隐性缩水,相当于变相提高了房价。

  另一方面,由于房地产样式难看、质量低下,导致三十年的商品房不得不推倒重来,造成中国水泥、金属等资源大量浪费。房地产建设周期缩短,永远会给房地产培育出最广大的消费者,但中国的能源就被国际市场卡住了咽喉。

  降低房价,正反两手都要用。正面的杀手锏是缩短资金杠杆与加税,而反面的杀手锏则是趁房价高企的大好时机,将房地产质量拉升到更高的平台。

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