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银行与房地产调控政策“躲猫猫”

2010年01月24日 20:51 来源: 投资者报 【字体:

  连续出台的“国11条”和上调存款准备金政策,让发烧的楼市骤然降温。北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房成交量都出现了不同程度的下跌,个别城市新房成交量甚至出现环比下降超过七成的情况。

  房地产业是否就此步入下行通道,政策降温楼市的威力能持续多久,还要看银行的脸色。如果银行具体执行时出现松动,市场又会再度走强。

  已上市的商业银行中,房贷占比最低的浦发银行最开心,而对正在淡出房贷业务的兴业银行而言,这一切也没有太多可以担忧,毕竟对业绩影响有限。

  银行房贷投放松紧不一

  最新统计数据显示,1月4日~10日,上海市商品住宅成交均价为17802元/平方米,环比下跌了16%。1月1日~9日,北京共成交新建商品住宅2957套,成交面积33万平方米,比上月同期分别下降47%和45%。

  不仅仅是一手商品房这般表现,京、沪、广、深等大城市二手房住宅市场成交量也在全线溃退,成交量下滑幅度均超过20%。北京最近一周二手房成交的降幅则超过80%。

  目前,很多商业银行都已经提高了二套房贷的首付标准。但对多数有二套房贷需求的购房者来说,相比于首付,他们关心的是,银行房贷的利率是否会严格执行上浮10%。

  据记者了解,监管部门提出的二套房贷“首付四成,利率上浮10%”的要求并没有得到彻底执行。大部分银行提供给客户的贷款利率低于基础利率,较基准利率上浮10%的情况较少。

  一位不愿透露姓名的业内人士对记者说,虽然上调存款准备金率对开发贷和个人房贷都会带来连锁反应,但房贷一直属于优质资产,对于银行和房地产业来说是双赢。

  房地产开发作为高收益率的项目仍为银行信贷所看好,是否实质性收紧放贷还要看各家银行具体执行的力度。

  而“国11条”正式实施可能令银行对二套房贷及改善型住房贷款信贷审批可操作空间减少,但对存款充裕的银行来说,在不违反央行政策的基础上,每家分行通常会根据自己的实际情况调整信贷投放标准。

  事实上,个人按揭房贷业务一直是银行的“香饽饽”,因为其不良贷款率低。一位股份制银行的房贷部人士说,现在征信系统都是联网的,个人的违约记录都是在案的,考虑到自己的信用,个人很少会对房贷违约。

  而对公的房地产贷款则不同,企业一旦倒闭了,造成不良贷款,银行一时之间也没有什么办法。

  记者走访了四大国有银行和部分股份制银行,发现各大银行对第二套房贷审批执行标准松紧不一,四大国有银行中,工行申请第二套房贷要首付4成,但利率仍可以打8折左右;农行、中行、建行则对第二套住房贷款标准也进行了微调,属于改善型住房的依然可以获批,利率下浮30%,但首付由此前的2成提高到4成。

  在几大股份制银行中,深发展、民生银行等早已全面停止了第二套改善型住房贷款审批,所有第二套住房贷款,一律要求首付4成、利率上浮10%;广发行尚未停止第二套改善型住房贷款审批。

  兴业银行的第二套房贷申请审批标准相对宽松,相关负责人对记者表示,如果二套房贷款客户自身资质优良、还款能力强,仍可以得到部分利率折让。首套房贷最低首付2成,利率可以打7折,二套房的首付则要4成。

  此外,那些在政策出台前已与开发商签订协议的部分高端楼盘的第二套房购房客户,依然可以获得首付接近2成、利率下浮接近30%的信贷优惠。

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