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信贷收紧 温州炒房团资金危机已现

2010年01月27日 02:42 来源: 上海证券报 【字体:

  空方已占明显优势

  事实上,遇到资金问题的楼盘绝不只是张少国一家,但像张少国这样整体出售项目的企业还并不多。

  刘剑明是温州一家地产中介机构的总裁,他告诉记者,“目前温州炒房团对后市的看法是有分歧的,那些获利较多、追求保守的炒房客早在2009年8至10月就选择了回笼资金,落袋为安。但有些激进的投资者,到12月份还在出手买房。”但刘剑明承认,到了2010年1月,激进的投资者已明显减少,空方占据优势。

  “我炒房一直主张要关注政策变化,不要追求太过分的利润,2009年3月,政府号召大家要买房,我们就买,2009年底,政府号召要抑制房价过快上涨,我们就卖,这是很简单的道理。”乐清人洪修益早在2009年11月就把手头用不到的6套房子挂牌出售,办好所有的手续和款项是在12月底。根据洪的介绍,这些房产都是他在01年、05年和07年购买的,就是这些房子,他也完成了从百万富翁到千万富翁的转变,整体收益率达400%。

  但是,仍有相当一部分投资者看空但不做空,汤少敏(化名)是温州一家金融分支机构的负责人,他手头就有8套以上的房子,他从2009年5月开始就认为中国地产市场过热,但他真正卖出的房子只有两套。

  汤少敏表示,自己之所以不选择目前把大多数房产出掉,主要是有两个考虑:一是宏观调控的周期,如果调控的周期只是几个月,那就不用过急卖掉;二是经过调控后下一波房价又会持续上涨,那么现在既然不急着等钱用,那也不用出手。

  关键是调控周期

  事实上,对温州炒房团多数成员来说,房地产宏观调控已成定局,房价在全国多数城市会出现小幅下跌也基本形成共识,但对炒房客来说,目前他们最关心的还是调控周期。

  “如果宏观调控周期长达2至3年,而且调控的政策还会进一步严厉,那我们的日子就麻烦了。”张少国表示,目前温州在全国各地的楼盘开发资金,80%以上是通过民间借贷获得的,而且多数资金年成本超过25%,如果楼盘出现半年滞销,他们肯定会打折出售,如果出现两年以上滞销,那许多温州中小房地产企业会资金链断裂。

  在这样的情况下,房地产资本来源以温州为主的城市,地产市场就会遭遇严重考验。温州市显然首当其冲。

  “通过调研我们发现,温州房地产市场70%是投资或投机需求拉动的,真正自住的只有30%。而全国许多城市恰好相反,70%自住、30%投资。” 温州规模最大、最为活跃的智囊机构之一的温州中小企业促进会会长周德文表示,正是温州房地产市场这种特点,导致温州楼市涨幅远超别的城市,但风险积聚也远超其他城市。

  据温州中小企业促进会统计,到2008年年底,温州民间借贷规模达600亿元,其中有相当一部分资金已流入房地产。

  2009年4月30日,温州云天房地产开发有限公司董事长徐世国涉嫌合同诈骗被警方刑事拘留。“据初步匡算,温州云天及其关联公司通过向银行、社会借贷、一房多卖套取资金等手段,涉及金额近20亿元”,一位债权人向记者提供的材料显示。“徐世国的借款中,月息2分利,也就是年利24%算是很低的了,许多短期借款利率高达8分,也就是年利率96%,是银行贷款利率的10倍以上。”债权人饶为民(化名)表示。

  事实上,温州云天资金链断裂,距离上一次2007年底开始的房地产宏观调控才1年不到。由此推算,如果这一波房地产宏观调控持续一年,部分温州房地产企业会有资金链断裂危险,如果调控延续达2至3年,温州炒房团的日子会怎么样就显而易见了。

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