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信贷收紧 温州炒房团资金危机已现

2010年01月27日 02:42 来源: 上海证券报 【字体:

  温州炒房团因投资房产“快、准、狠”而成为中国楼市一道独特的风景线,他们的嗅觉之灵敏,行动之迅速,出手之大胆常令国人惊叹。而随着其影响渐成气候,温州炒房团的一举一动颇有了些风向标的意义,其退其进都能触动市场上那根敏感神经。眼下,房地产业再次走入调控之局,在成交量急剧下滑、房价仍然坚挺,买卖双方僵持的情况下,让我们再次把目光投向温州炒房团,从他们的生存状态或许可以看出,风平浪静的房地产市场表象下的暗流涌动,而某种危机可能正在蔓延……

  ⊙记者 朱国栋 ○编辑 王晓华

  国务院陆续出台抑制房价过快上涨政策后,温州炒房团们的日子也不好过。

  “真没想到,资金面的变化会这么快,我们公司开盘的时机其实也就晚了1个月。”张少国(化名)是温州某房产公司董事长,这家公司及其分支机构目前在江苏北部的一个县、四川成都、广东、安徽和湖南都有楼盘。其中江苏、广州和成都的楼盘到2009年10月下旬就已符合开盘要求,但为了拿到更好的卖价,他们一直捂着没有开盘。而正因为拖过了2个月的黄金时期,张少国公司的3个楼盘回笼资金成了很大问题。

  张少国是温州最早一批炒房团成员。早在1997年,他就在杭州投资置业,到2005年时,资金投资回报超过300%。然后,他就组织一帮亲友将钱转向了房地产开发。张少国表示,在温州像他这样完成炒房客到房地产商转变的,绝不会少于1000家。

  那么,这些放大版的炒房团,如何应对这次宏观调控呢?

  初遇资金危机

  “我们的楼盘2009年10月下旬就符合开盘要求,当时我征求了公司其他股东的看法,是否立即开盘,他们的观点是现在房价还在暴涨,应该捂一捂再说。我当时确实考虑到了风险,但说实话,我当时的观点是和股东们一致的。”张少国表示,如果他们从10月下旬符合条件后立即开盘,按照当时的销售形势,目前广州、苏北和成都的楼盘应该已回笼了95%以上的资金,但将开盘日期选择在了12月底后,目前只卖掉了20%的房子。

  “按照目前的售楼进度,将这些楼盘全部卖光估计要到2011年初,而且房地产市场还有进一步下调的可能,能否保证现在的房价还很难说。”张少国表示,正是因为这样,他才被迫决定提前把项目转让给别人。

  “我们的项目按目前的市值大约是13至14亿元,目前已回笼了2亿多的现金,我准备把这些项目打包卖掉,打包价是10亿元。”然而,张少国表示,即使降价3至4亿元处理,但愿意接盘者仍然寥寥。

  据了解内情的人士分析,张少国之所以愿意降价处理这些楼盘,主要还是因为他们的房地产开发资金来源是民间资本。而民间资本的利率普遍是银行贷款利率的2倍以上,有的高达4倍,这使得他们对回款速度要求很强。张少国坦承,“我的项目共投入4至5个亿,其中自有资金为1亿多元,目前的资金成本大约是20%,3亿的资金一年的利息款就是6000万元,这在温州房地产企业中绝对算不上高。加上这些楼盘的营销成本大约是5%,那实际上市值13至14亿元的楼盘,真正落到我账上的也就11至12亿元左右,这还没有算上接下去一年楼价可能下跌的。”张少国表示。

  但即使是降价30%以上销售,张少国仍然面临许多麻烦,“在目前这个当口,很多中小房地产企业最关心的都是资金链,即使资金充裕,他们也未必会愿意出手。”张少国表示,曾经有地产商和他们洽谈,希望接手他们三个项目中的成都项目,但张少国和他的股东认为,仅成都项目出手,对资金回笼于事无补,所以没有答应。

  张少国表示,“如果打折整体卖给其他房产商的思路无法进行,那就只能走以前的老路,那就是召集圈内比较大的炒房团成员,把这几个项目由他们包销,但得打7至8折,不仅要支付一定的中介费用,而且回款周期还会在半年以上。”

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