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昔日“地王”楼板价缩水上万 土地降温言之过早

2010年02月09日 18:40 来源: 新闻晚报 【字体:

  曾经有一块“地王之王”,让沪上地产界上下无不为之印象深刻——2007年8月,苏宁环球(000718)以44亿元的总价拿下黄浦163地块,这幅当时楼板价达6.7万元/平方米的地块留下的记录,至今无人能破。但这幅创记录的超高价地块,最后却惨遭退地。昨天,这幅被称为“地王之王”的地块,再次出现在土地交易市场上。最终,由新黄浦(600638)新世界(600628)组成的联合竞标团队以34.1亿元拿得该地块,业内测算楼板价5.18万元/平方米。

  两年时间单价缩水上万

  尽管先后经历了“地王—退地—重新面市”的波折,但毫无疑问,黄浦163地块是近几年来上海推出的位置最好的地块。30亿元的起拍价使得本地块在诞生之前就坐稳了单价“地王”的宝座。

  此次黄浦区163街坊地块起拍价格为28亿人民币,不过,现场竞价起始价为30亿。出让面积为13709.3平方米;核定容积率4.8,故折合规划建筑面积为地上建筑面积不超过65805平方米,地下建筑面积约为4万平方米。

  此次,为了保证退地尴尬不再重演,该地块采用了类似于外滩金融服务中心(8-1)地块的“预申请制度”,即业界俗称的“勾地”。在正式招标之前,一共有3家机构通过了预申请。最后,昨天下午5点结果出炉:新黄浦、新世界联合体以34.1亿“鲸吞”黄浦163地块,溢价21.8%。楼板价达5.18万元/平方米,尽管比2007年出让的每平方米楼板价低出1.52万元,但并不妨碍该块地再度“加冕”今年以来单价“地王”的称号。

  开发商拿地越来越谨慎

  此前,由于土地总价过高,土地市场多次出现联合体竞标的场景。如广州亚运项目255亿由富力联合体拍的,外滩国际金融中心92.2亿元的总价由证大集团竞得上海新“地王”。

  而在昨天的竞标中,预估价仅28亿元的黄浦区163地块也“劳烦”众开发商联合竞标,在部分业内人士看来,未免有点“小题大做”。这一现象也说明,相比“国十一条”出台前开发商一掷就是几十亿元的拿地豪举,当下房企拿地越来越谨慎。

  此外,黄浦区163街坊地块在开工时间、绿化要求、招商能力、运作能力等方面对竞标的开发商提出严格的要求,这也给竞标开发商在运作能力上提出了很大的考验,考虑到项目的投资风险和投资回报率,开发商也会比较谨慎。

  “同时,不能否认楼市调控出台的土地首付50%等政策,对于开发商的高价拿地起到了降温的作用。 ”有专家这样认为。

  土地市场降温言之过早

  2010年1月份至今,几乎每周上海都有宅地出让和成交。然而外滩金融服务中心(8-1)地块和此番黄浦163地块,两场“重头”地块出让皆以接近底价中标,让不少业内人士略感“失望”。

  而事实上,不仅仅是商业地块,进入2010年仍维持高烧的住宅地块似乎也正在走着“下坡路”。这两天,临港新城的四幅地块集中出让,每块地块也仅吸引了3家竞买人参与现场竞价,最终都被负责临港新城主城区开发的“自家人”海港新城有限公司摘走。

  也有业内人士直陈,现在说上海土地市场已经降温尚言之过早,但国家对于房地产过热的频频表态,土地出让金预付五成、严打囤地捂盘惜售等调控手段,似乎正在渐渐发挥出效力。而近期信贷收紧以及春节后可能加息的预期,显然已经让开发商们更为审慎地进行2010年的开发规划。

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