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2010开年迎来楼市小阳春 房贷选择题如何做?

2010年02月14日 11:28 来源: 上海证券报 【字体:

  楼市迎来“小阳春”,大部分购房者在选中心仪的物业后,都面临如何选择房贷品种的“选择题”。为方便不同的人群选择适合自己的房贷品种,记者特以三类人群为例,为购房贷款人出谋划策。

  第一类人:新婚首购房——基本产品最适合

  小林今年下半年准备结婚,因此也成为市场上的“刚需”,购买婚房成为当前的大事。不过最近小林看好房子后,却发现市场上琳琅满目的房贷产品让他晕头转向:究竟是怎样的房贷产品才最适合小林呢?

  工商银行(601398)上海分行理财师李吉分析,像小林这样的年轻人,是目前楼市中的主力军之一:正处于事业的上升期,但是因为工作不久,手头积蓄也不多,因此虽然预期收入在增加,眼下却没有太多的资金用来供房。从另一个角度分析,虽然银行目前提供的房贷产品五花八门,但是宗旨却不变:银行的利益不会因为相关产品的“优惠”而减少,如果贷款人要减少每个月的月供压力,那么必然付出多支付利息的代价。而假如贷款人想要节省利息支出,那么每个月的还款压力则会相应增加。

  李吉建议,对于首次购房自住的年轻人而言,因为目前的贷款利息不高,5年期以上的贷款利率为5.94%,享受7折优惠后,则仅为4.158%。因此建议大部分年轻人可以选择传统的“等额本金”或者“等额本息”方式进行贷款。两者的区别在于,如果贷款人每个月的资金压力不大,可以选择等额本金方式,这样可以在整个还贷期内节省不少利息支出,而且每个月的月供款也是逐月减少的。而如果资金相对不够宽裕,则可以选择等额本息,这样每个月的月供金额没有变化,且还款压力相对较小。

  当然,如果有部分购房者在前期确实资金短缺,也可以尝试一下目前不少银行提供的新产品。招商银行(600036)上海分行个人消费信贷中心马岩告诉记者,招行的“入住还款法”可以帮助这些贷款人解决短期内资金不足的问题。就是说,贷款人可以在办理住房贷款时,与银行约定半年到1年的宽限期,在此期间,客户只需还利息,不用换本金,可以按月或按季付息,期满后再回复正常的按揭贷款的还本付息。据记者了解,其他银行也推出了类似的贷款产品,如浦发银行(600000)的“多样性还款”、农行的“还款假日计划”等,都可以提供此类贷款产品。

  第二类人:小房换大房——“置换宝”可助力

  尹女士最近也遇到了困难,2003年结婚的时候购入了一套二室的婚房,现在因为计划生孩子,显得过于拥挤,因此她和丈夫计划换个大房。目前他们看中的房子售价240万元,虽然夫妇俩目前稍有积蓄,但支付购房前期的各种费用还有些为难。因此尹女士计划卖掉目前的住房再买下看中的房子。但是在短期内要将房子卖出,困难很多,而且尹女士觉得匆忙中房子容易被“贱卖”。因此急需一个能够帮助他们解决类似问题的房贷。

  据中行个贷中心的有关工作人员介绍,尹女士的问题,中行目前刚刚推出的“置换宝”业务比较适合。按照尹女士的情况,该工作人员对此进行分析指出,他们可以用原住房向银行申请该业务,他们目前的房子,评估下来的现值大约为140万元,银行给他们的住房的抵押率为7折,那么最大可贷款的额度则为98万元。

  此外,由于尹女士此次购房属于改善性质,银行还将对98万元的贷款进行利率下浮30%的优惠,加上新购房加入在办理公积金组合贷款,如果他们所购买的楼盘恰好是中行的合作并推荐的开发商,还可以申请“省息供”,以进一步降低利息支出。

  如此一来,尹女士可以利用这笔贷款付清购买新住房的前期所需费用,假如还有多余的话,也能将剩余资金用于房子的装修等开支。同时,此前她担心的房子被贱卖的问题,也可以解决。

  第三类人:投资客购房——尽量延长贷款时间

  张先生是个私营企业主,除了经营企业和投资资本市场外,也打算在近期再购置一套房产用于投资。张先生的太太投资态度一向比较保守,倾向于多付首付款,然后减少利息支出,因此张先生就必须在办理住房贷款时,选择较短的贷款期限,并多付首付。然而张先生觉得,自己经营企业,流动资金也很重要,因此又有不同想法,希望多贷款。

  对于张先生的情况,李吉的分析是,既然是用于做投资而非自住,因此张先生不需要考虑省利息等因素。加上需要流动资金,因此“前提是如何利用较低的成本进行投资。”故而李吉建议,张先生可以在申请贷款时,尽量争取少付首付,并且延长还款时间,如此下来,“张先生的月供压力将会大大减少。”而且目前市场上,大部分投资客由于房产的流动性不佳,多选择以租养房的形式来投资房地产。假如张先生的房产届时租金较高,甚至可以覆盖其月供款的数额,就可以实现用“零月供”来投资房地产了。

  另外,张先生经营企业需要的流动资金较多,因此对于这部分资金,李吉和马岩都建议其还可以利用银行提供的“存贷相抵”的房贷业务来增加资金收益。该业务可以在不影响资金流动性的前提下,用活期存款来冲抵按揭贷款。也就是说,它把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理,只要活期存款超过5万元,银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷,节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用,需要周转时可随时支取。因此这类贷款产品也比较适合那些贷款数额较大,且平时流动资金较多的贷款人。

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