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信贷变局 房企面临资金大考

2010年02月25日 03:33 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  2月22日的中共中央政治局会议,再次强调今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策;而银监会最新下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,再次收紧房地产信托,明确信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

  无需论证,楼市调整首先面临的是信贷的大变局,尽管基调未变,但趋紧的政策一环扣一环。对于大部分房地产而言,尽管目前可能手头宽裕,但若调整超出他们的乐观预期,考验将很严苛。

  据本报记者了解,事实上,全方位的调控政策靴子一只只落下至今,已超出了不少房企最初的预判,一些企业已经在悄然调整最初的过冬策略。

  “2010年随着银行总体信贷规模的缩小、按揭和开发贷款的结构性收紧、销量增速的下降、以及资本市场再融资的难度加大,预计资金来源增速将从高位回落至20%—30%的常态水平。”中银国际最新的研究报告指出,而去年这一数字高达44.2%。

  房企过冬大考

  国家统计局最新数据显示,全国房地产开发企业2009年资金来源合计57128亿元,比上年增长44.2%。其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。

  中银国际的分析师指出,总体来看,除利用外资出现同比下滑、企业自筹资金增速低于2000—2008年平均水平之外,去年房企各分类资金来源均呈现快速增长的态势,增速均创出或接近历史高点。

  2009年获得大量资金、手头宽裕,这也是目前面对调控,许多企业还表现泰然的最主要因素。但值得注意的是,房企资金来源中贷款依然占主要比重,银行资金仍然决定着企业的生死。

  央行统计数据显示,2009年,房地产贷款新增超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%。2009年末,主要金融机构房地产开发贷款和购房贷款同比分别增长30.65%和42.47%。

  “仅从国内贷款与个人按揭贷款两部分统计,银行信贷资金即占到房地产开发企业资金来源的34.48%。由于施工企业的垫资很大部分也是银行贷款,如果把这部分也考虑进来,那么银行信贷占比还会更高。”易居研究院在最新推出的《2009年度房地产金融报告》中指出。

  主要依靠银行资金的房地产业,当今年资金来源增速降至去年的一半水平时,意味着什么?

  上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强分析,应注意到2010年初最新房地产金融政策动向,首先是证监会酝酿严格审核房企借壳上市消息传递的信号。

  “经历了2009年市场的活跃期后,大部分房地产企业资金储备水平较高,暂时没有资金方面的压力。然而在密集调控政策影响下,房地产企业的未来前景并不明朗。为了获得生存的空间,解决融资瓶颈是房地产开发企业必须面对的挑战。无论是IPO还是借壳上市,都是房地产企业进入资本市场融资的主要途径。”回建强指出,很显然,这次监管层要收紧房企借壳上市的政策,将极大影响房地产企业的融资能力。

  从限制的内容看,限制以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围的地产企业上市;在行业地位上,限制近三年有过重大项目开发失败记录的地产企业上市;在企业规模上,限制资本和资产规模较小的企业,房地产业务历年来不能保持稳定增长的地产企业上市。

  实际上,除了万科、保利等少数房企是通过IPO方式上市外,大部分房地产企业都是通过借壳的方式登陆资本市场,如果监管部门严格控制房地产企业借壳上市,无疑会对该行业产生较大影响。

  据此,《2009年度房地产金融报告》预测并建议,2010年房地产融资创新范围扩大,银信合作的规模和次数将继续扩大,同时2010年房地产信托投资基金(REITS)有望真正起步,浦东新区目前已经上报了REITS试点方案。

  同时,开发企业资金来源将需侧重自筹资金。2010年,房地产业的发展受到宏观经济调控因素影响,开发信贷势必会紧缩。房地产企业资金来源结构将发生变化,银行信贷来源占比将减少,外资总体规模维持不变,自筹资金占比将上升。

  但房企最终能否做到,就像一场严格的考试,正常情况下必然有一定的淘汰率。

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