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开放商垫付?轻松“零首付”月供“累死人”

2010年04月14日 06:52 来源: 广州日报 【字体:

  一成首付就能买到别墅,5年后回购还可获得购买价的115%;零首付可买到肇庆某楼盘的住宅……近段时间,珠三角城市的多个楼盘陆续推出新意十足的销售噱头,号称10万元可买别墅豪宅,发展商将为买家垫付大部分或所有首期款。

  有房地产业人士对一成首付和零首付提出质疑,担心买家以超过承受能力的水平购房将带来极大的隐患;也有观点认为,物业的回购操作难度大,开发主体未来的回购实力也值得担忧。

  现象:首付虽低但月供款惊人

  记者走访发现位于佛山某别墅小区的广告极为诱人,买家只需交付一成首期,其他无论是两成还是三成首付,均由开发商垫付,不需要利息,买家只需在未来的2年中分8期偿还即可。

  除此之外,该一手盘还保证“如果业主在购买5年后物业贬值,开发商承诺按原合同总价进行回购,开发商还将补偿该物业成交总额的15%给业主”。

  肇庆某楼盘近日推出“零首付”,买家只需要交纳10万元的定金就可以买到房子。记者详细了解后发现,这个零首付实际上就是开发商为买家垫付三成首期,而买家必须在购房后2年内分24期偿还给开发商,但也一样无需交付利息。

  市场人士分析,在新一轮的楼市回暖潮流中,二手市场的回暖幅度明显大于一手,导致大部分客户流向二手市场,令一手市场倍感压力。

  特别是目前的一手房多集中在远离广州市中心的地段,开发商自然要各出奇招来吸引广州的买家。据观察,这些楼盘的主攻受众是广州的年轻族买家。

  不过,有市场行家提醒,虽然首付较少,但是之后的月供非常惊人。以佛山该楼盘为例,以总价220万元的单位计算,如果选择一成首付,虽然当时只需要交纳22万元,但是开发商垫付的44万元首付需要在未来两年付清,折合每个月为18333元;同时买家还要支付另外七成的银行贷款,如果贷款期限为20年,按照基准利率计算,每月的月供为10980元,这意味着在未来的两年里,买家每个月需要支付近3万元费用!

  也有房地产行业人员担忧回购实施的可能性,一旦开发主体的资金能力有变,回购可能不能实现。

  选择一成首付

  总价:220万元

  首付:22万元

  两年内每季度偿还开发商首付款:5.5万元,折合每月:18333元。

  银行按揭:10979.8元(以贷款20年,基准利率计算)

  本息合计:3295152元

  两种购买别墅

  方式对比表

  选择三成首付

  总价:213.4万元(可以额外获得97折)

  首付:64.02万元

  银行按揭:10650.4(以贷款20年,基准利率计算)

  本息合计:3196296元

  专家意见

  满堂红地产研究部经理周峰:这种营销方式对首次置业的年轻人很有吸引力。如果父母可承受的首期款不多,而他们自己的月收入又较高的话,就有可能选择低首付的房源。

  中原地产潘婉霞:这种一成首付五年回购的条件主要还是起到吸引买家眼球的作用;她表示,其实买家可选择首付一成,也可以选择付三成首期并获得97折,据她了解,大部分买家更倾向于选择后一种方式。

  五年回购并且额外补偿15%的承诺是发展商为增加买家信心的保证,目前购房者多对未来房价看涨,促使他们买房的因素并非为了未来可以回购。

  想要回购要注重细节条款

  合富置业首席市场分析师龙斌告诉记者,一般这样的营销方式往往只是针对一些面积小、总价低的房源,买家今后的负担不会太大。因此对于这种低首付的房源,买家一定要衡量自己的承受能力,不能因为首付低而盲目购买高价房。

  “但是对于投资型买家来说,则需要对这一条款进行仔细琢磨”,龙斌表示,“首先必须考虑的是5年之后该楼盘的开发主体是否存在,有没有进行回购的能力”。周峰也提醒投资者在真正的交易合同中,对于回购的条件要非常清晰,包括回购是否计算折旧费,是否需要恢复原样等,只有回购具有可操作性才有意义。

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