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房贷紧缩“靴子”落地 银行“差别化”政策先行

2010年04月16日 07:35 来源: 第一财经日报 【字体:

  业内人士称,政策出台前期,银行已经在实际操作中收紧房贷

  房贷紧缩的“靴子”终于落地。

  昨日国务院常务会议要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的,要大幅度提高首付款比例和利率水平。

  “(政策)早有预期。”一位大行个人房贷部负责人昨日接受《第一财经日报》采访时如此表示。在其看来,银行前期已经在实际操作中收紧房贷,此番国务院的要求给了“稍微更严厉”的标准。

  五大行均已收紧二套房贷

  据本报记者了解,在北京市场,五大行当前都收紧了二套房贷利率,其中工行利率优惠最低到8.5折,农行建行则取消了二套房贷款的利率优惠,中行执行了1.1倍基准利率。

  “监管层是从整个宏观经济形势出发,制定政策,具体到银行层面,各行出于战略考虑会对个贷业务有各自的安排。”一位资深银行业人士分析称。

  比如中国银行(601988),鉴于该行国内个人客户基础比较薄弱,且当前资本压力巨大,该行首先收缩了个贷业务战线,率先将首套房利率优惠由7.5折上调到8折。相反,工商银行(601398)由于其客户基础最为广泛且资金压力稍轻,目前在个贷市场表现最为积极。也就是说,该行在房贷政策的执行上也相对更灵活。

  股份制银行中亦不例外。比如在北京市场,北京银行(601169)光大银行一直在个贷市场态度活跃,在个人按揭贷款条件中也相对宽松,但将零售战线转为小型企业的民生银行(600016)则呈收缩状态,在个人房贷市场几乎无所作为。

  “银行肯定是在遵守监管部门的要求前提下,最大可能地实现利益最大化。”前述大行个人房贷部人士称。但他表示,银行所有调整利率的行为都是在与银监会充分沟通后开始的,“银行可以自行选择时间点,但须与监管部门沟通,所以这次首套房利率调整是从大行先开始,随后股份制银行才跟进。”

  商业银行审慎发放房贷的行为,从数据中已有体现。以上海市场为例,今年一季度个人住房贷款总量增加较多,但投放节奏明显放缓。来自央行上海总部的最新数据显示,一季度上海全市人民币个人住房贷款月增量在元月创历史新高后逐月递减,1~3月全市个人住房贷款分别增加208亿元、78.6亿元和51.5亿元。

  短期房贷净收入增速或放缓

  至于此次国务院的政策,该人士认为,最为明显的是体现在二套房。“首套房之前很少能拿到两成首付,一般要以提高利率为代价;三套房的首付和利率银监会也早有警示。”

  据本报了解,监管部门权威人士曾在2月即提出,为了抑制投资投机性购房需求,银行在难以判断风险的情况下,应大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求,加大差别化信贷政策执行力度。

  而上述大行个人房贷部负责人称,对于三套以上的个人房贷,“现在银行一般是五成或者六成首付。”该人士称,预计政策不会对银行的业绩带来太大影响。实际上,银行今年一直执行的措施与国务院政策相一致。

  西南证券(600369)金融业分析师付立春则称,短期看房贷净收入的增速可能放缓,对银行业绩会有略微负面的影响。“但从增量的角度,房贷首付提高可能会抑制部分潜在需求,但利率提高增加了利差收入,首付比例的提高也加强了银行对风险的控制。”

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