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二套房贷从严仍然是个行政手段

2010年04月23日 06:48 来源: 上海商报 【字体:

  提要: 市场外的因素抬高、扭曲了房价,用市场外的行政手段去扭转或许短期内有效,但在市场经济中,用这种干预市场的方法效果终究是有限的、不牢固的。

  房地产调控政策接二连三地出台,力度也越来越大。据最新消息,银监会对“二套房贷”的认定将倾向最严格的标准。即一方面对购房者来说标准变得更严了更紧了——无论有没有贷款,只要手头有一套房,再贷款买房就视为购买二套房;另一方面,对放款银行来说审核标准变得更松了更方便易行了,银行不再以手头有没有房为二套房认定依据,而是以贷款次数来认定,只要以前贷款买过房,哪怕现在已经卖掉,再贷款买房也视为购买二套房。

  经过一系列房产调控政策的互相配合的影响,房价的回落看来已经开始。有报道说,近日已有房产投资客抛盘出现,传说也有外资从楼市撤资,开发商开始转移注意力于二三线城市,市场房价已有微降。近日资本市场上地产股持续呈现低迷态势,虽然前天尾盘地产板块快速反弹,可昨天在更严格的二套房认定政策的影响下地产板块继续杀跌,整体下跌2%。大多数个股呈普跌态势,受此连累沪指失守3000点。

  从严认定的二套房贷标准毫无疑问大大增加了投机投资客的房屋投机投资成本,极大地限制了房地产市场上的投机投资行为。不过这个从严认定的标准,也限制了大量希望改善自己居住条件的自住购房者,而这些人和那些青年职工、引进人才和外来务工人员等本来是房地产市场的基本客户,是支撑规范健康的房地产市场的基本力量,也是市场的建设者和维护者——政府应该给予保护、优惠的对象,但是在新的从严的二套房贷标准下,也被“从严”了。当然,从长远来看,若是由于宏观调控而房价有所回落,那么对那些房产的刚性需求者来说,还是有利的。

  这个政策与之前中央调控政策精神一致,是防范金融风险及降低需求的手段,短期内大大抑制了需求。因此在一定程度、一定范围和一定时间内,房价的回落看来是没有疑问了。

  银监会所以从严认定二套房贷标准,当然是要贯彻中央的房地产宏观调控政策,当然带有严格执行行政指示的性质。这种行政指示、行政命令的方法,现在在我们的政府部门、国资企业中往往是推动某项工作的最有效办法。不过,银监会之所以出台从严标准,可能与银行本身的业务也有关。

  近两三年内,银监会曾要求各商业银行做过不止一次的银行压力测试,这些要求通知都向外公布过,可是压力测试的结果却从未对外公布过。不过也可以想象,恐怕太高而不妙。谁都知道房地产市场这几年含有严重泡沫,可银行的房贷量还是一个劲地往上升,房贷占整个放贷的比例也一直在上升,要知道房产泡沫一旦破掉,大量信贷放在房地产业的银行同样会受到灭顶之灾。

  正常的市场环境下的商业银行,一旦发现市场泡沫、发现贷款风险加大,自然会收紧信贷,无须银监会规定,聪明的银行家甚至无须银监会提醒。而我们的银行却不会自动收紧。那是因为我们的银行深知自己是大银行,是国有企业,放贷是有自己的利益,而风险则有国家承担,国家是不会让其破产的。

  今天扭曲的房产高价本来就是由许多市场外的因素干扰而成,因此用市场外的行政方法去扭转可能会更有效些。不过用行政的方法来干预市场终究是有限的、短期的、不牢固的。譬如,二套房贷终究还要向“改善性”购房开放,再譬如银行收缩了房贷,一定时期内以其他什么信贷品种维持其利润?还有,降价之后的房地产业对地方财政的贡献也小了,须知目前房地产业所缴税费占地方财政收入的25%到50%,地方财政将如何运作?

  因此,房价的回落只是在一定程度、一定范围和一定时间内的。

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