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银监会:取消以土地抵押放贷 改以在建工程抵押

2010年04月30日 22:29 来源: 华夏时报 【字体:

  压力测试显示银行足能承受房价下跌20%-30%

  4月30日,《华夏时报》独家获悉,为防止炒地、炒房,特别是开发商恶意囤地、圈而不建行为,银监会要求以在建工程抵押,取消土地抵押。部分商业银行已停止以土地为抵押贷款,正在研究制订以在建工程为抵押贷款规则。

  根据监管部门要求,各家商业银行都对房地产贷款进行了压力测试。本报另外获悉,各家商业银行对于房价下跌的容忍度是不一样的,民生银行可容忍房价下跌四成、交行可容忍三成、农行可容忍两成。容忍度最高的是民生银行,假如房价下跌40%,不会影响该行资产质量;农业银行的容忍度是房价下跌20%,之后,房价每下跌一个百分点,就会多形成一个百分点的不良贷款。具有代表性的是交通银行,其房贷压力测试显示:假如房价在此次调控中下跌30%,交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点,个人按揭不良率将上升0.9个百分点。建行、工行与之类似。

  开发商大佬任志强2008年4月说过:“要死银行先死。”然而,谁先死任志强说了不算。如果房价大幅下跌,先死的一定是开发商。“即便开发商死10次,银行也死不了。”一家大型商业银行房地产信贷部副总对本报表示,“最多,增加微不足道的一点不良贷款而已。并且,银行提足了拨备,并不会影响银行盈利能力,即便收回断供的房子,银行也不会像开发商那样害怕资金链断裂。”“房价下跌两到三成,对于五大国有商业银行和已经上市的股份制商业银行是可以容忍的。”

  开发商死不伤银行

  跌四成民生毫发无伤

  各家商业银行根据银监会的要求都认真做了放贷压力测试。

  因为各家商业银行对房地产企业和个人贷款时间点和集中度等情况不同,以及在不同的区域放款策略的差异,压力测试的结果有所差别。但是,有一点是共同的:银行对房价下跌幅度的承受能力远远超乎任志强们的认知,超过其想象的最大空间很多。

  具体来看,民生银行是所有银行中对房价下跌容忍度最高的银行,民生银行行长洪崎对本报记者表示,房价下跌40%也不会对该行造成任何影响,这主要是因为:“民生银行涉房贷款都是以两年前存量贷款居多,最近两年房贷有所收缩,房地产企业和个人按揭贷款都是民生银行的优质客户,房价的下跌对民生银行资产质量不会造成负面影响。”

  对于此种说法,不仅任志强不信,《华夏时报》记者亦曾表示怀疑。于是,翻阅了民生银行历年年报,(对老任们来说)不幸的是,洪崎的说法毫不夸张。2009年底,民生银行房地产业贷款(广义的开发商贷款)余额为1037.13亿元,占全部贷款的11.75%;2008年底,该行房地产业贷款余额901.58亿元,占13.69%;2007年底,房地产业贷款余额719.03亿元,占13%。民生银行房地产贷款占比在减少,净增额度也在减少,房价飞涨的2009年,该行房地产新增贷款只增长了135.55亿元。如果房价大幅下跌,开发商受到沉重打击,这部分资金或会受到影响,但这只占房地产贷款的13%,占总贷款的1.54%。而民生银行的拨备覆盖率为206.04%,不良贷款率(五级分类法)仅为0.84%。

  从上述数据来看,即便开发商全死,对民生银行影响也不是很大。

  2009年底,民生银行个人住房抵押贷款余额为996.19亿元,占11.2%;2008年底余额为874.01亿元,占13.3%。个人放贷比例亦呈下降态势。

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