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二套房认定3个版本差别很大 究竟怎样才合理?

2010年05月06日 07:15 来源: 浙江在线-钱江晚报 【字体:

  王小姐经济条件好,名下有两套房产。房产新政来临后,眼看各部门轮番出台二套房认定标准,她却为自己到底算拥有几套房发起了愁:按照银行的标准,她虽然有两套房,但只有一套是有贷款记录的,她再购房最多也只能算第二套房;但按照税务部门的标准,她却已是二套房持有者,再购房就要停贷了。

  楼市新政中,由于二套房的认定标准不但涉及到贷款,还涉及到第三套停贷及以后可能进一步将出台的房产税问题,因此备受各界关注。但实际上,目前对二套房的认定各有各的说法,而且出入比较大。

  3个认定版本,差别很大

  近日,杭州财政局明确首套房概念:以家庭为单位,以前有购房、继承、赠予等交易记录的,即使已卖掉,再买第二套房都不能享受首次购房契税优惠。也就是说,杭州财政局关于二套房的认定标准为交易记录。只要存在交易记录,再买房就属于第二套。据中介公司透露,目前这一标准已经在实行了。

  这样,目前对于二套房的认定,市面上就有了3个版本。

  第一个版本:银监会银行业监管一部主任杨家才早些时候在解读二套房概念时强调,二套房以家庭为单位,根据持有房屋数量来认定;

  第二个版本,从杭州目前多数银行的房贷实际执行标准看,以贷款记录作为认定标准,有过一套贷款记录的,都计为二套;没有贷款记录,则认定为首套。

  第三个版本:财政局以购房交税记录为准。

  据悉,杭州市公积金方面近日也将二套房首付提高到5成,但二套房认定标准尚未出台。现在,凡在全国范围内有过商业贷款记录的人申请公积金一律暂停贷款,等待细则出台。

  由于二套房的认定标准不但涉及到贷款,还涉及到第三套停贷及以后可能进一步将出台的房产税问题,因此备受各界关注。

  但3个版本,实际上在二套的认定上出入很大。财税部门的认定无疑更严格,只要买过房,有过交易记录都算二套;银监会杨家才的版本,在理解上更显宽松:不管以前买过多少套房子,只要现在无房,就不能算二套。

  3个版本,各有各的理

  对于二套房的认定,为什么不同部门会有各自的标准?据记者调查,一方面和各个部门各自为政有关,另一方面,也和各自的购房者资料库互不相联关系较大。

  税务部门所指的“非首次购房”,是以购房交税记录为标准、以家庭为单位的。据悉,这一网络是和房管部门的权属登记网络相联的。但是目前,杭州农税征收管理局联网的交税记录仅限于杭州主城区(上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江开发区、下沙开发区),尚未与余杭区、萧山区联网,更不能查询杭州以外城市的纳税情况。对于信息不联网的情况,目前要求购买人在纳税申报前,提供首次购房承诺书,承诺除现购买住房外,本人及共同购买人未购买过其他住房。

  银行方面,是以房贷记录为准。“各个部门中,只有银行的征信系统是全国联网的。只要你在全国范围内有过1套贷款记录,那么就算第二套。”深发展杭州分行杜志良向记者介绍说。

  而杨家才的“按房认套”理论,目前受到的质疑更多。“银行不可能准确判断出持有的房屋数量,而且房屋权属登记系统在杭州只有五城区联网。杭州都不联网,更谈不上全国联网了。”某国有银行房贷负责人表示。

  但也有人认为,按家庭名下房屋数量来认定,可以保护一些改善型购房者,因为有些购房者是以小换大,原来的房子卖掉后再买进的。从这个角度看,尽管被质疑,但这个版本也有它的合理性。

  房屋权属登记实现全国联网,才能真正判定二套

  面对众说纷纭的两套房标准,到底哪个标准有利于此轮宏观调控政策的切实落地,最有效地打击投机性购房人?记者征求了多位专业人士的意见。

  深发展杭州分行零售信贷风险主管杜志良认为,目前的3个版本都有一定的不合理之处。比如“以贷认套”标准,一是银行的征信系统建立时间比权属登记系统要迟,一些早期特别是2004年前购买的商品房可能会“漏网”。二是单纯以贷款记录为标准,一些卖掉首套再买第二套的改善性购房容易被“误杀”。而如果“以房屋数量认套”作为标准,假如投资客将手头所有房子卖完再购房,是否也算首套?一些买了房改房、经济适用房的人,再买商品房是否也算二套?再比如“以纳税记录”为准,这算是最严格也最全面的认定方式,但同样,卖小买大的改善性购房也可能被“误杀”。

  “从现行技术操作层面来说,目前还是银行标准最具可操作性。但如果房屋权属登记系统能实现全国联网的话,应该以名下房产为界定标准。一户家庭允许有一套住宅,如果是改善性购房,再买时一般前面一套会卖掉,也应该算作首套。”双赢机构总经理章惠芳认为。

  还有业内人士建议,可以在全国范围内展开一次彻底的房屋权属登记系统调查,将各人名下的商品房数量进行一一排查,剔除一些保障性用房,再鉴别一下投资性购房和改善性购房。

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