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普通老百姓租房更合适 加息对购房者影响几何?

2010年05月10日 07:04 来源: 《卓越理财》 【字体:

  引言:4.14房贷新政剑指投资客,作为普通老百姓的你,如果仍在“蜗居”,将如何应对

  买房,还是租房?

  导语:最新统计资料显示,在上海、北京等大城市,房价创出历史新高,与此同时,住房租金投资回报率已降至历史最低水平,仅2%左右,甚至低于一年期银行储蓄利率。算算经济帐,你会发现,租房比买房更合算。

  在素有“上海楼市风向标”之称的“2010上海之春房产展示交易会”上,笔者逛了一圈后,感到热闹的展会现场难掩观望情绪升温的事实。面对着高企的房价,那些刚性需求者的出路究竟在何方?借债买房与租房而居相比,哪个更划算?

  高房价与低租金

  最新统计资料显示,尽管2009年上海市房价创出历史新高,然而住房租金投资回报率已降至历史最低水平,仅2%左右,甚至不如最保守的投资方式——银行定期储蓄,目前一年期存款利率为2.25%。与投资国债相比,今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%,高出住房租金投资回报率0.6个百分点。

  如果你稍有一点证券投资的基本常识,将购房款用来参与证券一级市场申购新股或者购买货币式基金这类风险较低的投资产品,年收益率至少可以达到8%,远远高于住宅租金投资回报率。

  为什么房价和租金之间会形成如此之大的反差呢?主要原因在于房价连年不断上涨。这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资,而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。

  据统计,上海市2009年新房价平均涨幅高达50%,个别楼盘最高涨幅超过了120%,二手房市场价格也呈普涨态势,全年平均涨幅高达38%。某咨询机构的调研结果显示,目前上海市住房空置率超过15%,一些房产投资者根本不在乎租金的回报,即使让房屋空着也无所谓。因为投资一套房产如果靠租金来收回成本至少要耗时50年,而房价的增值可以在短短的2、3年内就收回全部成本。

  算好经济账

  不过,房租的偏低恰恰为租房者带来了良好的机会,从经济上说,租房明显优于买房。如果你有300万元现金,准备购房结婚,以上海市内环的二手房为例,面积100平方米,单价为3万元/平方,不考虑其它因素,手中的现金恰能用来购买这套二手房。根据目前房屋租赁市场情况,该套住房的租金为每月5000元,年租金为6万元。按目前银行一年期定期储蓄存款利率计算,300万元每年能够带来6.75万元利息收入,扣除房租后净剩7500元,租房的优势明显。如果将这笔钱用来摇新股,按8%的收益计,年收益24万元,扣除房租后净剩余18万元,数目相当可观。

  如果手头仅有100万元购房款,买300万元房屋,你只能用作首付,还须贷款200万元,期限20年,还款方式为等额本息。其中公积金贷款为60万元,利率为3.87%;商业贷款为140万元,利率按基准下浮15%计,为5.049%。经计算,月还款额为12872.23元,20年累计还款金额高达3089335.2元,其中利息1089335.2元,数目巨大。月供无疑会形成一个沉重的负担,只能省吃俭用当“房奴”,生活质量明显下降,半辈子为房地产商和银行打工。相反,如果选择租房,把100万元用来投资,那么扣除房租后仍可以得到净收益2万元。即使租房20年,租金累计为120万元,与贷款利息支出相差无几。

  关键是转变观念

  尽管有不少购房者对上述经济账心知肚明,但仍然还是勒紧裤腰带要买房,这或许与某些传统观念有关。

  有部分人认为,有房才算有家,须有婚房才能结婚,婚房当然指的是产权房。有的姑娘认为嫁给没房的男人缺乏“安全感”,丈母娘也会对没房的准女婿一票否决。

  其实,这一观念必须改变。当年,鲁迅、巴金一批著名作家因当时上海房价昂贵,选择了租房而不是买房。在发达国家,居民平均住房自有率也仅为50%左右。其中,美国是65.5%,瑞士是42%,英国是46%。在欧美、日本和香港地区,刚开始工作的年轻人一般是先租房,然后量力而行买小房,随着个人的发展和经济实力的增长才逐渐购买大房,这是一种被普遍接受的住房消费观念。

  不愿租房的刚性需求者还有个顾虑,就是担心今后房价涨了,更买不起房。其实,现在买不起房子的人,即便房价下跌20%,还是买不起;而买得起的人,若是倾其所囊买房,流动资金便枯竭了。有人开玩笑说:“一套房子,消灭一个中产”,此话虽然有点过头,但也是从一个侧面反映了购房者的困境。高房价,可以说已经成为广大百姓最为揪心的问题之一。与其硬撑着降低生活质量当“房奴”,还不如先租房把该做的事情做起来。

  插排:在发达国家,居民平均住房自有率也仅为50%左右。其中,美国是65.5%,瑞士是42%,英国是46%。在欧美、日本和香港地区。

  (许一览 FRM,交通银行(601328)上海市分行)

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