首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

银行信贷资金流向图曝光 揭示信贷投向暗合调控

2010年05月10日 09:56 来源: 中国房地产报 【字体:

  风险潜伏

  伴随着土储贷款的发放,进入今年土储贷款的风险已经受到监管层的高度重视。

  4月1日,银监会主席刘明康在公开场合表示,“土地储备贷款余额不大,但是风险却不小。”

  银监会监管一部主任杨家才4月21日也明确表示,银监会要求银行业金融机构对土地储备贷款实行“三挂钩”,即“地贷挂钩”、“建贷挂钩”和“房贷挂钩”。银行只有在合理评估房地产企业整治的土地价格后,才会予以贷款。

  记者了解到,土储贷款风险主要来源于政府信用、政策、法律、银行操作、资金运作5个层面。由于土地拍卖变现时间上的不确定性,导致借款偿还期限不确定,为规避贷款流动性风险,在借款合同中除了要明确一个合理的贷款期限外,还应当考虑在借款合同的补充条款中明确约定“土地拍卖变现后及时优先偿还贷款金额或一定比例金额,不受贷款期限的约束”。

  在建行一季度业绩交流会上,建行分析师明确表示:从政策角度看,国家土地出让制度正在调整,未来大面积出现流拍的现象可能性较小。

  “就银行而言,建行的土地储备中心贷款主要集中在中心城市,余额较小,资产质量是有保障的。”该分析师称。

  事实上,房地产市场狂飙背景下,商业银行更多愿意将土地储备贷款风险看作系统性风险——与整个房地产市场乃至地方政府信用直接相关。

  从借款主体看,土地储备机构仅是代表政府负责土地收购、储备、交易等日常事务性工作,实际上从属于政府,政府可能存在把土地储备贷款当作财政资金管理使用,并没有完全把土地储备贷款用于储备的土地项目,而是用于弥补其他城市建设资金的情况。

  对于拍卖的储备土地款项,政府也可能未及时用于归还贷款,仅仅向银行承诺安排财政资金还贷,而这些承诺又往往不能完全兑现。因此,政府信用风险是土地储备贷款的直接风险。

  北京银行内部人士透露,银行在跟借款人谈判放贷条件时,通常会要求借款人完善法人治理结构、明确政府职责、理顺政企之间的投资关系。

  记者了解到,目前土地储备贷款一般为3年期左右,按照银监会的要求,土地储备贷款抵押率须在50%以上。上述北京银行(601169)内部人士表示,“只要地价继续走高,即使出现违约,银行也不会亏钱。”

  出于对土地储备行业风险及房地产市场景气程度的考虑,银行对土储贷款的授信原则已经有所调整,包括适当限制向欠发达地区中小城市的土地储备中心贷款;针对具体项目,采用土地抵押方式,选择在收购时就已经有意向下家的项目,拍卖一笔,回收一笔,保证行使债权时的主动地位;尽可能实现资金的封闭运作,限定地方土地局及财政部门的土地出让金专户在授信行开立;注重对储备中心经营情况的动态监控,如负债规模的变化,房地产市场的变化等等。

  契合调控

  “任何类型的贷款都是存在风险的,各家银行对土储贷款都青睐有加自然有其合理性,不应一味诠释风险而忽略放贷背后的动因。”上述银行高管表示。

  该高管同时指出,在此轮房地产宏观调控过程中,银行对房屋交易贷款的从紧和对土储贷款的适度放宽,可以理解为银行在房地产供需源头的调控。

  根据北京市国土局统计,2009年北京实际完成1165亿元的土地储备投资,基本实现储备开发面积约43平方公里(4300万平方米)。2010年还将有至少50平方公里(5000万平方米)土地完成一级开发,投资额不低于1000亿元。

  SOHO中国董事长潘石屹表示:“依靠大规模的土地供应,继而增加房子的供应来抑制房价过快上涨,这是最根本的办法。”

  “新出的房贷政策目的是暂时抑制需求,为土地供应争取时间。而土储贷款则为土地供应提供了最有效的保障。”亚豪机构营销总监郭毅说。

  上述银行高管同时表示,银行信贷的介入使得土地一级开发的资金利用效率最高,土地流转成本也最低,在城市化进程加速的大环境下,银行成了土地加速供应的助推器,这对平抑房价起到了至关重要的作用。

<<上一页12下一页>>

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册