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中产阶级沦为房奴 中国楼市或将在2012年崩盘

2010年05月21日 07:22 来源: 大众理财顾问 【字体:

  中国楼市或将在2012年崩盘

  文/谢国忠

  中央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施,明显地调高了按揭贷款的门槛。首次购房者的按揭贷款利率优惠减少,购买第二套房首付比例提高到50%,贷款利率不得低于基准利率1.1倍;对于购买90平米以上的房屋,首付比例提高到30%以上,银行可以自行调高利率。

  经济让投机者者获益 而不是努力工作的人

  过去,中央政府多次推出过房地产市场调控措施,但每次市场稍受影响,政策就松了。根本的原因是地方和中央政府,都靠房地产获得财政收入。如今,市场已不相信政府会切断它们的财源。地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金,这是2009年卖地卖楼及贷款得来的。在刺激经济的名义下,有一个什么项目都能上的时间窗口,可以轻易获得贷款。中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意,所以他们并不降价,而只是静静地等待。

  按揭门槛提高后,购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者,只能降价到他们负担得起。但这样的降价没有任何意义,因为中央政府可能很快会再次放松政策。在中央政府能对它的政策建立起威信之前,此样的游戏不会结束。中央政府建立威信只有一种途径,就是维持紧缩的政策,一直到地方政府和开发商把钱用完。

  中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业,房地产商的库存,地方政府抵押给银行的土地,加起来的价值是中国GDP的3倍以上。在大多数城市,租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量购房负担的价格与收入的比率,在主要城市都超过20倍,这意味着中国人将不得不用20年的收入来购买一套平均价格的房子。泡沫将继续,中国的银行体系流动资金充裕,部分原因是由于热钱,因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。中国经济让投机者获益,而不是努力工作的人们。这也是为什么越来越多的公司和个人进入房地产市场。快速致富的欲望,控制了中国社会的各个阶层、每个角落和每个人。经济学的逻辑是货币一定要流通;当某些人的钱多时,另外一些人的钱必定要减少。虚高资产价格满足了人们的心理,人们手里似乎拿到更多的钱。泡沫暂时使人们忘记了这个逻辑。这就是为什么一旦条件允许,中国就有资产泡沫。

  目前,中国经济最大的危险是为保持高增长而将房地产投资最大化,而房地产并非生产型资产。地方政府的政绩主要通过GDP和财政收入体现,房地产开发可以帮助地方政府迅速提高这两项指标。由于价格和面积均快速增长,房地产在中国资本分配的份额中大幅提高。这是由于政治因素而导致的泡沫,而且这个泡沫已经很大。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势,中国未来两年的资产泡沫将越吹越大,而目前的状况已相当危险。

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