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当个月入1.7万包租婆很幸福?小心陷入三大误区

2010年05月27日 06:49 来源: 《金融博览·银行客户 【字体:

  林女士今年38岁,专心做家庭主妇,靠几套房子的租金活得滋润舒适,被朋友们戏称为“包租婆”。林女士的丈夫在外企做高管,年薪50万元左右,由于工作很忙,分身乏术,因此将家庭理财和照顾子女的重任全部交给了林女士。林女士育有一儿一女,分别上初中和小学。

  林女士在2002年至2004年间除了自住房屋,还购置了两套住房、一套门面房,到现在已经付清所有贷款。三套投资用的房产总价值已达700余万元,目前每月可收得租金17000元。除房产外,还有家庭存款52万元,30万元股票投资(本金25万元)。林女士的丈夫由单位负责上五险一金,林女士没有投保保险。林女士家购置了两台私家车,加上其他支出,每月家庭开支约为1.6万元。

  林女士平时的时间主要用于接送子女和在家炒股,家务方面请了一位保姆,不用自己操心。目前国家打压房市政策频出,林女士想将其中一套90平米、价值180万元的住房出售,挪作股票基金投资。

  林女士这样的幸福“包租婆”,在理财时应避免哪些理财误区?

  此类投资者的特点是大量资产配置于不动产,其中绝大多数集中在房地产投资。在财富溢出效应和自住刚性需求的双重推动下,持续上涨的房价已成为越来越多富有阶层的资产配置方向,其保值增值效益显著。但是如果家庭投资过多依附于购置房产获取租金而忽视房屋租赁的投资收益率,则未必是财富管理和规划方案的最佳选择。林女士的房产月租金17000元,年租金收入20.4万元,其平均年化收益率仅为2.9%,远低于投资固定收益理财或权益类资产所获得的收益,可谓不合算。

  2009年至今,大中城市房价涨了近乎一倍,特别是2010年一季度在政策调控不明确、人民币升值预期高企的背景下,房地产升值速度迅猛,并最终引发政府出台严厉的调控措施。4月中旬以来频出的政策直接针对高企的房价,政策趋势表明房地产增速将趋于平稳,此类客户应该更多考虑资产的合理配置,进行多种类理财配置。

  林女士的家庭理财规划是否合理?是否有需要改进的地方?请理财师帮助其设计或修正理财方案。

  林女士的家庭理财情况存在以下不合理之处:

  1.不动产配比过高。

  林女士家庭除了一定比例的股票投资以外,绝大部分资产投资于房产。考虑到家庭收入、存款以及可变现资产(股票)的总比例,林女士家庭目前资产配置中的流动性相对不足,而不动产的配置比例过高。

  2.没有保障性支出,林女士没有投保保险

  林女士家庭开支主要来源于房屋租金收入和丈夫的工资收入两部分。尽管中国房屋租售比长期处于非合理水平,表明房价的不合理程度远远超过房租,但是当政府出台严厉调控房价措施后,房价波动亦将影响房租收入的稳定性。其结果有两种可能:一是房价长期增速趋于平稳、自住性购房需求依靠保障性住房、廉租房、经济适用房加以解决,因此房租有所回落;二是政策调控初期观望情绪增强,房租短期提升,而未来房价继续较快上涨,房租长期趋于上涨。

  综合来看,房价波动造成房租收入下降的概率较大。土地出让制度的根本性改革将是政府未来重点需要解决的问题,置于“民生”高度的住房问题必将成为经济增长模式转型、城镇化建设的重点,在政府改革的持续性步伐中房价增速趋缓的长期趋势出现的可能性较大。由于房价波动,林女士如果考虑卖掉所持有的部分房产,必然造成房租收入的下降。其结果均会造成房租收入的不稳定,从而使家庭开支更多依靠丈夫的工资收入。由于林女士和丈夫没有购买商业保险(丈夫仅有五险一金),所以林女士的家庭收入缺乏保障,也就是缺乏家庭保障性支出。

  3.没有教育金投资及养老投资规划。

  林女士的家庭属于中等富裕阶层,经济上没有压力,当前收支也没有缺口,但是并未针对子女专门准备教育金。同时,步入中年的林女士夫妇也没有开始进行养老投资规划。

  建议进行如下改进:

  (1)林女士的家庭缺少子女教育金和养老金安排,由于养老金与教育金是刚性需求,单纯依靠其丈夫的五险一金无法满足其家庭日后的需求,因此需要进行适当规划。如果孩子未来有出国需求,更应该依据需要增加子女教育金支出。子女教育金可以通过基金定投、保险等方式进行相应的安排,养老金储蓄则可通过具有长期稳定收益的产品以及年金险进行安排。

  (2)现阶段房产租金月收入17000元,家庭月支出16000元,如果卖一套房子后,房租类收入便无法满足月支出需求。林女士丈夫的工资收入作为家庭主要的经济来源,至关重要,林女士应该为其爱人及自己进行适当的保障配置,投保人身保险、定期寿险以及终身寿险。

  (3)林女士家庭的绝大部分投资配置于不动产中,一旦房屋出现火灾或其他损毁,对于家庭的影响是难以估量的。建议林女士适当为其房产投保财产险。

  (4)增加固定收益类理财产品的配置,适当调整权益类资产的配置结构,增加风险属性低于个人股票投资、收益属性较稳定的基金类产品的比例。可选择阳光私募基金、基金一对多等产品。

  在目前的政策面下,结合林女士的家庭情况,理财师是否建议其售出房屋?

  当前阶段不建议林女士出售房屋。

  本轮房地产调控政策虽然表现为抑制需求,但其实质目的旨在挤压投机、投资性炒房,同时抑制重点区域房价增速,特别是房价增速严重超出居民收入增速的一线城市。“短期抑制需求、长期增加供给”的策略明确,通过增加保障型住房、廉租房的方式解决供求矛盾,加大二、三线城市的开发力度,促进中小城镇城市化建设进程将是未来房地产行业的发展方向。

  一方面,尽管“国十条”的推出在短期内必将对一线城市房价构成压力,房价亦将在2010年内出现显著回落,但考虑到中国当前土地出让制度与地方政府财政收入间的制度安排并未有所转变,以及一线城市自住购房的刚性需求和进入适婚年龄高峰期的人口结构等因素,在制度根本性改变之前,房价的增长很难被根本性抑制。另一方面,房地产行业及其上下游众多相关行业对国民经济的支柱性作用短期内也难以被取代。因此政府对房地产行业供给和需求的调控也难以持续,当经济增长受到明显影响时,政策有可能重回宽松。人民币长期升值的趋势也会推动房地产价格上涨。

  综合上述分析,一线城市房价的上涨仍将持续,短期内仍会比较明显(调整期过后即可能大幅反弹)。长期看,随着政府不断推动制度改革,人口红利的逐渐消退,房价增速大幅超过经济增速、收入增速的情况将逐渐被改善,最终将趋于平缓。

  就当前房地产市场的投资环境而言,房产仍然是资产配置中必不可少的一部分,特别是对于中上等富有阶层资产保值增值的作用依然显著。但需要注重配置比例的合理安排,任何一项投资和资产配置都不应在总资产中占比过高。林女士配置房地产的比例偏高,但该家庭收入可观,短期内完全能够覆盖家庭开支,可以考虑调整资产配置比例,但不建议在房价短期调整,特备是调控政策刚刚推出的时间段抛售房产,避免在房价波动中带来变现损失。此外,亦不建议选择将抛售房产的资金转入股市,股市与楼市的联动性使得两者之间出现翘板效应的机会不大。

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