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年收入20万 中产家庭如何活用公积金账户巧理财

2010年06月29日 08:51 来源: 东方早报 【字体:

  李先生今年30岁,在一家知名IT企业做项目经理,收入稳定,每年税后到手约12万元。李先生今年年初刚刚结婚,一套两室一厅的婚房是双方父母共同出资买的,没有贷款。太太吴女士比李先生小2岁,在一家小型广告公司做设计,时间安排比较自由但收入不太稳定,每年税后收入约8万元。两人的单位一直缴纳四金,几年来夫妇俩的公积金账户也一直没有动用过,目前已经积累了12万元左右,夫妻俩不知道用什么方法可以用活这笔公积金。

  住房公积金是我国城镇职工和单位按照法律规定缴存的一种长期住房储金,职工缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金,均属于职工个人所有。公积金具有强制缴纳、政策优惠、低存低贷、产权明晰的特点,是我国城镇住房制度改革的产物,为职工的住房消费提供基础性的资金保障和融资服务。

  像案例中的李先生夫妇那样,任由公积金账户躺在那里睡大觉,仍是十分普遍的情况。从理财的角度来看,用好用活公积金,融通公积金的购房融资、储蓄积累、养老补充等主要功能,具有更加现实的意义。

  公积金的低存低贷性

  公积金具有典型的低存低贷特点,即公积金存款利率低、贷款利率也低。一般来说,当年缴存的个人住房公积金存款利率参照人民币活期存款利率(目前为0.36%),上年结转的个人住房公积金存款利率参照整存整取3个月存款利率(目前为1.71%),如果一直不用直到退休后领取出来的话,就相当于以3个月存期的利率存放了几十年。因此,公积金账户里的钱就是要想方设法提前拿出来用,而最最下策就是把公积金当养老金用。

  使用公积金最常见的就是申请住房公积金个人贷款。它是以住房公积金为资金来源,向缴存住房公积金的职工发放的用于购买自住住房的住房保障型贷款,是一种不以营利为目的的政策性贷款,因此利率相比商业贷款更低,对贷款申请者的门槛要求更低。近10年来,公积金贷款利率最高时也仅5.22%,相比于同期商业贷款利率利差至少在2%以上。

  以目前阶段来看,同样一笔20万元15年期的贷款,如果都采用等额本金的还款方式,公积金贷款总共支付利息58372.50元,而商业贷款总共支付利息89595.00元,整整比公积金贷款多了31222.50元。

  筹划购房计划

  从需求角度来看,李先生夫妇并不急于买房,小两口住在两室一厅的婚房里,双方父母也都自有住房,足以应对相当长一段时期的住房所需。但是为了更好地用活两人的公积金,李先生夫妇可以有两种选择:一是考虑购置一套总价控制在150万元以内的房产;二是考虑置换一套较大的房子进一步改善现有的居住条件。

  根据公积金贷款政策,李先生夫妇是首次购买普通自住房,且是夫妻两人参与贷款的借款家庭,每户家庭最高贷款限额为60万元;贷款年限一般是15年,如果购买一手房的话,贷款年限最多可以放宽至30年。

  如果选择第一个方案,购买一处总价150万元的房产,那么主要目的就是投资。如果李先生夫妇俩有育儿计划的话,可以考虑购置一套面积较小的学区房,将今后孩子的就学问题一并解决。假设房价150万元,夫妇俩每年合计有20万元的薪金收入,且已工作了若干年,那么以现有积蓄支付三成首付45万元应问题不大,剩余105万元采用公积金贷款和商业贷款的组合方式,其中公积金15年60万元、商贷30年45万元。

  如果选择第二个方案,李先生夫妇需要将目前所住的房子作价售出,假如可以到手150万元的话,那么可以将目光放在总价300万元左右的房产,房型基本可以满足三室一厅的布局。同样,李先生夫妇可以申请105万元的公积金贷款和商业贷款的组合方式,贷款策略与前基本相同。不过,需要注意的是,置换改善性住房要特别注意流程的衔接,旧房什么时候抛售、钱款什么时候到账、新房什么时候首付、什么时候申请贷款等,如果所购的新房是二手房,那么流程会更加复杂一些。

  对于一些还款能力较强的借款人,可以考虑将公积金贷款期限进一步压缩至5年以内,这样一方面可以套用最低一档的贷款利率,另一方面有助于节省一笔担保费支出。所有的公积金贷款是需要支付担保费的,担保费的高低与贷款金额和贷款年限成正比,比如60万元5年期公积金贷款担保费为60×29.7=1782元,而60万元15年期的担保费为60×81.2=4872元,较前面足足高出3090元。

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