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房地产投资信托基金呼之欲出 银行间市场或先行

2010年09月08日 09:55 来源: 每日经济新闻 【字体:

  出于风险考虑,监管层先期或将偏向于在银行间市场面向机构投资者发行REITs(抵押型REITs)。而在国外成熟市场上,则是以交易所公开发行主流(权益型REITs)。

  业内人士表示,无论是抵押型REITs还是权益型REITs,其对降低地产项目经营风险、提高项目价值均有显而易见的作用。针对目前国内的大环境,业界预计银监会方案(抵押型REITs)可能会先推出,而证监会方案(权益型REITs)则是最终目标。

  美国:税收优惠驱动

  数据显示,目前全球480余家房地产投资信托的市值超过6050亿美元。其中,美国以市值总额3000亿美元位居首位。

  “资料显示,美国REITs的繁荣来自参与主体的四方合力:REITs使房地产由小众投资品变成了大众投资品;政府的税收优惠政策提高了投资收益的吸引力,同时引导物业持有者以REITs的形式持有或退出,解决了REITs资产供给的问题。

  业内人士指出,美国REITs始终围绕税法来发展,其REITs的起源有明显的税收优惠特征。一行业分析师对记者表示,美国的REITs发展主要是税收优惠驱动。

  据了解,美国REITs税收方面的待遇主要包括REITs自身的税收待遇和REITs股东的税收待遇。“分配给受益人的收益,REITs免交企业所得税。另外,转让物业给REITs免交资产转移所得税。”

  而上述分析师进一步指出,REITs股东的税收待遇表现在REITs的分红视同证券组合收入。“也就是说,它属于非被动行为所得,但按照被动行为所得纳税。”

  尽管美国对REITs的收入分配有要求,但是实际上收入分配要求是避免双重征税的需要。

  中国香港:专项立法规范

  2003年REITs开始进入中国香港房地产市场运作,其资金管理采取外部管理方式。目前共有7个房地产投资信托基金在香港地区上市,市值达100亿美元左右。

  实际上,香港地区在很大程度上借鉴了美国REITs的结构,以信托计划(或房地产公司)为投资实体,由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

  但是,香港地区证监会颁布的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税。也就是说,香港地区REITs没有特别的税收优惠,反而面临企业资本利得和地产税的双重征税。

  与美国、日本等其他成熟市场不同的是,《守则》规定香港地区REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人、借款不超过资产总值的45%、资产最低持有年限为2年。而美国、日本的相关条款对负债比例和资产最低持有年限并不设限。

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