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房贷政策收紧 贷款难引发的违约责任该谁承担

2010年11月23日 08:02 来源: 贵阳日报 【字体:

  近日,记者在走访我市部分在售楼盘时了解到,随着房贷政策的进一步收紧,因贷款难而导致交易搁浅的情况时有发生,由此所引发的违约纠纷频现。那么,因贷款难引发的违约责任究竟该由谁来承担?这个问题已成为当前买卖双方争论的焦 点。

  2010年3月27日,市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定,黄女士购买该房开公司位于贵阳市某区的一套房屋,房屋总价为40万元。其中,黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日,黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久,国务院发布了调控楼市“国十条”,要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中,银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下,黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同,并返还当初支付的12万元首付款。然而,房开公司却认为,在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错,黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外,还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此,买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。

  通过走访调查记者发现,自新“国十条”出台后,市场上买房违约情况频繁出现,其中以“首付门槛提高无力支付首付”、“贷款政策收紧无法获取银行贷款”等为由违约的购房者占相当大的比例。那么,因贷款难而导致违约纠纷,责任究竟在谁?购房者如何防范此类纠纷发生?为此,记者日前采访了典正律师事务所房地产法律中心主任卢安龙律师。

  卢安龙认为,购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的,违约责任究竟该由谁承担?要具体情况具体分析,不能一概而论。

  以黄女士买房纠纷为例,黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的,合同成立后客观情况发生了改变,这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下,如果要求黄女士继续履行合同,对其明显不公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”如果案例纠纷中商品房买卖合同订立在新政施行后,就不一定可以适用情势变更原则。在没有其他约定的情况下,购房者还可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,行使解除合同的权利。该规定明确:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

  卢安龙说,虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同,但适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果,而是要充分注意利益均衡,公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中,人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商,改订合同;重新协商不成的,争取调解解决。

  卢安龙认为,对买卖双方而言,不管是主动还是被动违约,都有可能要承担违约责任。那么,购房者如何防范此类纠纷的发生呢?卢安龙建议,在现阶段国家对楼市调控力度加大,不时会有房产新政策出台的情况下,有购房需求的市民在准备购房前,最好能事先咨询有关银行,全面了解当前贷款政策后,再与开发商签订正式合同,以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。

  据了解,为进一步减少商品房买卖纠纷,省住房和城乡建设厅、省工商管理局联合制定了《贵州省商品房买卖合同示范文本》(征求意见稿)。在该征求意见稿中,已经区分了因“买受人的原因”、“出卖人的原因”、 “因非归责于双方的原因”引起的未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的情形,并作出较为全面的约定。该示范文本的出台,将对完善商品住房销售制度,规范商品住房销售行为,保护商品房买卖合同双方当事人合法权益有着重要促进作用。

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