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叶檀:房地产在娱乐中消亡

2010年11月29日 06:43 来源: 中国新闻网 【字体:

  在生存中娱乐、在娱乐中疯狂、在疯狂中死亡,是中国房地产泡沫的活写照。事关中国经济结构转型的重大经济话题,房地产变革,正在娱乐中逐渐死亡。

  房地产价格的猜谜游戏正在向赌博游戏发展,参与这场游戏的有开发商、市场分析人士、学者,以及各级政府。最近的谜底来自于人民大学经济学院,该学院课题组近日发布的《中国宏观经济分析与预测报告》在一定的前提假设下经模型测算得出,2011年房价有20%的跌幅。

  虽然从道义发出,从中国经济长期的健康发展出发,房价应该下降也必须下降,但道义从来不是房价下降的理由,市场的长期健康难以抵挡土地暴利、投资获利的疯狂欲望。可见,市场的利益分配才是左右房价大局的关键。

  报告的主笔刘元春先生大概不是利益中人,怀揣房地产市场健康成长的善意,没有发出一大堆大涨大跌的雷人之语。但这不能印证相关的预测是正确的,20%的房价降幅让人惊诧,既不符合投资规律,也不符合供需规律,不太像严肃的经济学家所为。

  房价下跌有两类。

  一是货币紧缩导致投资者大规模撤退,房地产泡沫崩溃房价大幅下跌。环顾全球房地产市场,从1837年的芝加哥到2008年的房地产次贷危机,20%从来大底,日本等经济体在泡沫破灭后房价下跌70%以上,美国次贷危机之后底特律等城市1元别墅比比皆是,20%不太可能是投资属性撤出的正常幅度。

  与投资泡沫崩溃相呼应,投资性需求会使市场疯狂上升,目前香港的房地产在天量货币与通胀的压力下,豪宅价格已经超过了1997年东南亚金融危机之前的高位。

  二是刚性需求减少导致供需关系失衡,使房价下跌。

  要强调的是,供需关系从来不是解释中国房地产市场价格的武器,以海南人均每月2000元不到的收入如何支配数万元的城市高房价?以北京、上海的居民人均收入,怎么支撑每平方米2万元以上的房价?

  人大的报告以房地产市场的货币流动性作为主要考量指标,抓住了房地产市场金融杠杆的要害。其主要依据是,明年房地产企业将进入还贷高峰期,房地产贷款条件提高、上市公司增发困难、票据融资难度大、资金来源恶化,高息的房地产信贷已被银监会重点关注。开发商资金紧张,房价下跌还会远吗?

  房地产是鸦片,上瘾容易戒瘾难,中国经济已经形成了鸦片依赖体质。从笔者了解的情况看,银行仍然看好房地产,对目前的抑制政策抱怨不绝,只要政策稍有松动房贷就会大幅上升;地方政府的态度是,调控者饱汉子不知饿汉子饥,他调控他的,我继续高价卖我的地;在通胀预期下,投资者对房地产抱有浓厚的兴趣,他们等待调控的结果是为了让政府替他们砸出一个可以抄的大底,一旦耐心失去,就会大批入市。投资性的耐心越来越少,只要三四个月,房地产最严厉的调控政策就会失效,成交量止跌回升。

  政府真的想让房价下降吗?到目前为止,取消预售与销售款专户等政政策并未实施、土地增值税如镜花水月,公开处理闲置地变成了温柔的个别督导。调控者是在害怕什么,还是在强大的游说力量前乱了方寸,或者被投资下行经济增速下降的可怕前景吓瘫?政策的不确定与货币的不确定是中国房地产市场最大的变量,正是这个最重要的变量,完全无法预测。

  5万亿元人民币以上的灰色收入以及民间高达2万亿美元的热钱,是中国房地产市场最大的噩梦。房地产分析师杜丽虹曾经以房价收入比数据,论证中国房价可能跌20%,各个城市根据资金流入、收入情况,跌幅有所不同。细致的研究,恐怕还是低估了流入的热钱数量,以及全国汇聚到大城市的资金。就如中国以贫富差距之大荣膺全球奢侈品消费第一大国一样,房地产同样是中国高收入阶层的奢侈品加保值品。

  以刚性需求反驳刘元春副院长的人,在玩弄两套逻辑证明高房价的道德合法性:他们一方面以中国的人口红利与城市化印证目前的高房价是有理的,另一方面又认为目前的市场由刚性的供求关系主导。中国城市化进程进入城市的大部分将是低收入群体,刚性需求的结果是回到房价收入比等基础数据,大多数城市房价将下跌三分之一左右。赚钱就赚了,不要再玩弄刚性需求的概念,摆出为民请命的脸。

  目前中国的房价就是由超发货币、不公平的分配体制以及部分群体的超前奢侈化,催生出的一个怪胎。控制房地产贷款、缩短房地产杠杆,不能从根本上解决土地财政与不公平的分配体制,惟一的结果是实力不强、得不到银行青睐的中小开发商、踮起脚尖勒紧裤带向银行贷款买房的人,被淘汰出局。

  注:住建部部长仇保兴坦言,“我们国家房地产调控十八般武艺都试了”。

  1998年是刺激住房消费,2002年控制住房供给,2005年是遏制需求,到了2008年时刺激需求,2010年是增加供给。

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