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知名机构判断下半年楼市 政策难放松房价易下跌

2011年07月04日 06:49 来源: 中国新闻网 【字体:

  同策咨询与研究发展中心分析师

  赵炎

  策源地产业务发展中心总经理

  王凌

  上海中原地产研究咨询部总监

  宋会雍

  华燕市场研究部副总监

  张晴怡

  上海天地行房地产市场营销有限公司市场研展部

  周燕

  中国指数研究院上海分院分析师

  张晋华

  2011年上半年,不断出台的宏观调控政策彰显了中央政府楼市调控的决心。随着调控政策的持续作用,房地产形势也有所转变,楼市传统销售旺季“红五月”未再现火爆,购房者持币观望的情绪延续,有部分地区开始由优惠促销转为遮遮掩掩的降价销售,但是也很难得到市场的积极回应。在这样的大环境下,市场面临着多方压力,楼市走势扑朔迷离,入市时机琢磨不定。本期,房报记者邀请沪上六家知名机构为您解析下半年楼市谜局。

  一看各方压力

  问:当前楼市面临的主要压力有哪些?

  赵炎:目前楼市的主要压力分为四类:一是通胀和货币紧缩压力。下半年CPI依旧维持在5%以上的高位时,加息和上调存款准备金率的步伐就不会放慢;二是保障房上市压力。今年前5个月,上海保障房开工585万平方米,开工率达39%,其中经适房已开工124万平方米 (约2万套),动迁安置房 (限价商品住房)已开工461万平方米 (约5.8万套)。预计今年上海各类保障房竣工量要超过17万套。三是房地产政策压力。中央已经把2011年作为房地产调控之年,政策绝没有放松的可能。比如上海就在酝酿出台 《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》;又如上浮首付比例和房贷利率;此外诸如提高资本金比例,收紧房地产信托都是潜在的政策压力。四是库存积累加剧和库存结构压力。截至5月底,上海市场上的可售住宅套数、可售面积创26个月来的新高。同时预计下半年潜在可上市量会继续放大。下半年市场库存压力不容小觑。同时上海主要的住宅库存是较大户型,存量可售新房的套均面积达到了近145平方米。

  王凌: 2011年上半年,调控政策连击之下,楼市成交僵局难破,呈现出被压制、波动和不确定的态势。

  半年来,楼市的一个显著变化是目标消费群体的转变,刚需逐渐替代投资和投机需求并形成对市场的支撑之势。不过很明显,限购、限贷、提高利率等调控政策产生的效果,已经超出了对投资客的影响,甚至波及到了部分自住需求。与此同时,政府打击 “捂盘惜售”,从多方面收紧银根,开发商资金链渐紧,中小房企面临 “失血”危机,现金为王成为越来越多房企的共识。而银行的惜贷,一方面让资金面临断顿的开发商开始四处融资,受货币紧缩政策影响比较严重的中小房地产企业甚至愿意付出高额的利率用来信托融资;另一方面,部分开发商大力度打折,加快推盘节奏 “以价换量”,价格下行的压力正在增加。

  尽管目前市场上新房推盘节奏明显加快,保障性住房的供应量也日益增大,但供应放量却并未带动楼市成交显著回升, 5、 6月份惨淡的成交量说明各地新房市场存货压力已然显现。同时,房企拿地意愿持续低迷,土地市场清淡。在调控不断深入的背景下,房企布局扩张已日趋谨慎。而后续政策是否依旧严厉,恐怕对于房企来说无疑是最大的未知压力。新政出台伊始,就有人认为政策已经是历年最严厉,后续不会更严厉。想不到的是,之后陆续出台的大小政策更加严厉,在这样的情况下,下半年市场仍然面临较大压力。

  宋会雍:管理房价是政府最大压力。盯死房价,是管理层最主要的调控指针。自2011年以来,从上到下,中国楼市经历了三轮大型调控。效果怎样,市场各方各有评判,但管理层相当清楚其中深浅。房价作为焦点中的焦点,关乎政府的信用权威、执政水平,已经被列入 “禁飞区”。尽管有土地财政牵制,但这一点从上到下,意见仍逐渐归于一致。

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