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时点偿付之忧

2011年07月06日 06:53 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  时点偿付之忧

  在房地产调控力度前所未有,监管层采用组合拳措施控制房地产融资,且房地产交易量出现下滑的情况下,房地产信托项目的时点偿付风险陡然增加。

  举例而言,假如信托公司去年3月发行一款房地产信托产品,期限一年半,今年9月到期。按照原来的计划,7月份肯定能把房子建成,并全部销售完毕。但是现在,由于市场情况变化,特别是限购政策影响,到9月份房子还没卖完,信托公司就没有足够的资金来兑付投资者。

  这时候,信托公司虽然控制了项目公司的所有资产,包括土地、在建工程等等,并且信托资金可能只占项目公司资产的40%。但是,资产处置变现需要一个较长的过程,根本缓解不了刚性兑付的燃眉之急。

  这种情况下,信托公司有几种备选方案:最优的是,说服受益人同意延期兑付;次优的是,信托公司发行一款新的信托计划,募集资金去替换原来的资金。

  如果前两种方案都失败,就只能采用“下策”,信托公司动用自有资金收购投资者的信托受益权。这实际上相当于信托公司“赔偿”投资者。

  问题在于,“信托公司赔得起多大的项目?兜得了多大的窟窿?”一位业内人士说,目前信托公司的资本金大多也就二三十亿,赔一个5亿元的项目可以足以让一个信托公司陷入危机。

  而更大的“恶果”在于,“一人生病,全家吃药”。届时,整个信托行业的声誉将遭受重创,将面临再一次的监管风暴,“肇事”信托公司将拖累全行业。

  基于对这种潜在的“时点偿付风险”的担忧,银监会要求信托公司在《房地产信托业务风险监测表》中填报每一个房地产信托产品的风险控制措施,详细说明抵押或担保措施。对于三个月内到期兑付的房地产信托项目,《监测表》要求填列第一、第二及其他还款来源。

  并且,信托公司要自己进行风险评级。根据还款资金情况分为1-5级,1级代表第一还款来源流动性充裕,无清算障碍,5级代表现有还款来源资金流动性不足,需要其他还款来源偿付(对于无第二还款来源的项目,若第一还款来源资金不足,即认定为5级风险)。

  除了信托公司自己的判断,《监测表》还要求各地银监局对三个月内到期兑付的房地产信托项目逐一出具“对项目到期兑付风险的判断意见”。

  “这一切都是为了提早发现风险苗头,提前设计风险化解方案。”一位接近监管当局的人士说,“现在不怕一万,就怕万一”。

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