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房贷成本“十年之最”

2011年07月12日 06:34 来源: 中国经济时报 【字体:

  就5年以上贷款基准利率来说,2007年9月15日利率调整后曾经达到7.83%,2007年12月21日的利率调整仍维持7.83%。然而,正如北京中原地产的分析指出,“虽然目前的基准利率并非最高,但是因为之前大部分贷款都最少可以享受8.5折的优惠利率,这使得目前只能获得基准利率的首套房,成为近10年来最高的房贷贷款利率”。

  此次加息后的5年以上贷款基准利率由6.80%升至7.05%,高出2007年基准利率最高时的8.5折优惠利率。2007年四季度7.83%基准利率的8.5折优惠利率是6.6555%,比现行的基准利率低0.3954个百分点。假设年内不再加息,明年1月房贷利率调整后,前几年申请到8.5折优惠利率的存量客户,将比新的基准利率房贷的客户得到更多优惠。以20年期100万元等额本息还款的商业贷款为例,基准利率的每月还款额为7783.03元,8.5折优惠利率是7159.98元,两者相差623.05元。若与享受7折优惠利率的老客户相比,房贷成本的差距更大。同样是20年期100万元等额本息还款的商业贷款,每月还款额相差1219.33元。

  北京中原地产认为,加息叠加效应逐渐明显,房贷利率突破了7%的消费者的心理高位。过去一年来已经加息多次,虽然前几次加息的直接影响都不明显,但将出现叠加效应,对市场的影响将由量变到质变。实际上,影响购房者最重要的因素不是加息的叠加效应,而是紧缩政策实施后的房贷利率“加价”。2010年10月以来央行共加息5次,5次加息前的5年以上贷款基准利率是5.94%。若是20年期100万元等额本息还款的商业贷款,5次加息前基准利率的每月还款额为7129.74元。换言之,经过5次加息后,8.5折优惠利率的每月还款额只是略微超过5次加息前的基准利率房贷的每月还款水平。若把1.1倍首套房贷客户的贷款成本,与8.5折和7折优惠利率房贷成本相比,更可发现房贷“加价”比加息“更吃人”。

  实施差别化信贷政策是楼市调控的重要举措。如今,二套房贷基本绝迹,商业银行对首套房贷门槛的抬高“变本加厉”,但房价尚未见到实质性调整,已有的小幅及局部地区的房价回调还得不到大众的认可。相反,紧缩政策给普通购房者带来的负面影响逐渐体现,中低收入者承受的房贷成本越来越重。银行要么不贷款,要么贷款利率“加价”,要么贷款首付提高,使普通购房者没有更多选择。要知道在房价没有回调的情况下,贷款者的本金本来就是较大的数额,所承受的房贷成本是真正意义上的“十年之最”。因而,普通购房者面对的压力来自三方面:一是高房价,二是连续加息,三是提高首付及房贷利率“加价”。

  从通胀趋势来看,6月份有望见顶,下半年将有所回落,不过回落幅度可能有限。不少机构还预测,由于负利率较严重以及抑制通胀的需要,年内再加息的可能性很大。这意味着房贷客户指望降息来减轻房贷成本,恐怕在短期内难以实现。如果通胀徘徊在高位,甚至出现有机构所预言的“十年通胀”,购房者将持续承受较大还贷压力。显然,房贷“加价”要不得,管理层有必要研究如何保护中低收入购房者的利益。

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