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阴阳合同疯狂依旧 北京二季度二手房退房率上升

2011年07月14日 07:29 来源: 每日经济新闻 【字体:

  4月1日起开始实施的中介首规《房地产经纪管理办法》将调控重点对准阴阳合同,但《每日经济新闻》记者根据北京住建部旗下的官方网站——北京房地产中介行业协会网上的网签数据统计发现,中介首规实施后的二季度,北京二手房退房率高达近16%,与中介首规实施前的3月份退房率相比,不降反升,且该退房率为2009年北京二手房年退房率的近两倍。

  此前《每日经济新闻》曾连续关注北京二手房退房率,而这一超出正常范围的高退房率,正是由二手房买卖中阴阳合同制造的退房数量引起的。

  对此,业内人士表示,打击阴阳合同的根本在于提高最低过户价标准。

  统计数据:二季度二手房退房率近16%

  第二季度是中介首规 《房地产经纪管理办法》落地后的首个季度。

  《每日经济新闻》记者统计北京房地产中介行业协会网站上发布的网签数据发现,二季度北京二手房网签量为26078套,退房量为4167套,退房率近16%。这个数字,也是历史上的高点之一。

  而在中介首规实施前的3月份,北京二手房网签量为12076套,退房量为1915套,退房率为近15.86%。

  换句话说,中介首规实施后的第一个季度,北京二手房退房率较实施前的3月份不降反升。

  事实上,受“新国八条”和“京15条”影响,今年1月、2月的二手房退房率分别冲高至近22.62%和29.31%,3月北京二手房退房率回归至近15.86%。

  比较起来,中介首规严打“阴阳合同”后首季度,北京二手房退房率分别为2010年、2009年和2008年年退房率的近1.25倍、2.18倍和2.3倍。

  业内人士:根本在于提高最低过户价

  半年多来,政策一直处于严打中,但阴阳合同继续疯狂着。

  1月26日出台的“新国八条”明文规定:加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。

  规定中所指的“税收漏洞”,主要就是指阴阳合同导致的逃漏税。

  2月16日出台的“京15条”进一步规定:财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

  4月1日落地的中国房地产中介行业首部行业性规定文件——《房地产经纪管理办法》也要求,房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”,否则根据情节轻重,可处以没收违法所得、罚款甚至停业整顿等行政处罚。

  4月中旬,国务院房地产调控专项督查小组前往全国16个省市,对包括阴阳合同等在内的房地产市场宏观调控进行全面督查。

  一边是高调严打阴阳合同,一边是阴阳合同继续我行我素的亢奋着。

  对此怪象,一位不愿透露姓名的某中介高层向 《每日经济新闻》记者解释,二手房交易中的阴阳合同现象的祸根,在于最低过户价远远低于实际房价,从而为阴阳合同留下了巨大的操作空间。

  这位业内人士进一步说,北京于2006年10月1日起实施 《北京市地方税务局关于调整二手房交易计税价格的通知》(以下简称通知)。其中规定,“二手房交易涉及税收的计税价格,税务机关应以房屋交易双方签订的 《房屋买卖合同》(协议)中确定的成交价格为依据。”该通知出台了二手房交易最低计税价格,俗称最低过户价。但此后,北京房价飞涨,最低过户价标准却沿用至今,已远低于时下的北京房价。因此,他认为,打击阴阳合同的根本在于提高最低过户价标准。

  据记者了解,4月初,北京地产圈内传出北京将于“五一”节前后上调最低过户价的消息,不过后来此事又不了了之。

  时下深圳、江西新余已确定在二手房交易中,以实际评估价征税过户,从而压缩了阴阳合同的操作空间,以便从源头上堵截阴阳合同的生存土壤。

  名词解释

  所谓的阴阳合同,意指二手房买卖交易中,双方分别签署一份阴合同与一份阳合同,阳合同用来支付实际交易的房款,与实际交易价格相差甚远的阴合同则用来规避交易过程中的各种税负。在操作过程中,经办人需要在当地二手房网签系统人为制造假网签及人为退房现象,因此会人为推高二手房退房率。

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