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香港买房自住还是投资银行说了算 住转租或被加息

2011年08月19日 07:56 来源: 中国新闻网 【字体:

  近日,笔者的一位朋友、刚刚在香港买了一套大房子的杨小姐碰到烦心事:眼见香港的房价开始下跌,而房租市场仍然坚挺,她想将手头的房子出租,却被告之,如果要出租房子,需要通过银行的批准,重新签署合同方可允准。

  那些初到香港置业的内地业主,对这种情况似乎有点难以理解。在内地,即使业主将房产证抵押,也不妨碍其将公寓随意出租获取收益。但在香港,这种做法则可能违反与银行间的合同。

  原来,在香港的房地产买卖中,银行在与业主签订的正式按揭合同中,会明确界定这个房子是业主用于自住还是用于投资用途。如果签约之后业主想把房子从自住改为出租,相当于是变更了房子的用途,从自住变成投资,从技术上来说,已经是违反了与银行之间的约定。

  有鉴于此,杨小姐如果现在要把房子出租,就必须得跟银行“打招呼”,在获取银行的同意并更改合约之后,才能把房子租出去。

  有人会问,这有何难?找银行更改合同不就行了吗?实际上,问题远没有这么简单。

  “住转租”面临加息风险

  为杨小姐办理银行按揭贷款的中银香港客户主任陈先生向笔者介绍,一般来说,业主们不必担心银行不会批准将房子出租,毕竟有租金收入会增加业主还贷的能力,令银行的按揭风险降低。但对业主来说,潜在的最大风险是,银行贷款部门在重新审核这份出租合同的时候,有可能会向业主提出更新按揭利率的要求,而且更新后的利率可能要按投资型住房来厘定。

  受到金管局的监管,香港的银行一般会对其所放出的按揭贷款区别为“自住型”还是“投资型”。两种贷款模式之下,按揭利率会有区别。如系自住型按揭,业主可以享受最低30%的首付政策,并享受较低的利率档次;但如果是被归为“投资型”,则首付金额则要根据金管局的指引进行确定,同时有可能银行批出的贷款利率要高于自住型。

  以杨小姐的房子为例,她的房子购买于去年年中,当时银行批出的按揭利率为H加0.7%左右,其中H为香港银行间同业拆息,算下来实际年利率不到1%,平均下来每月利率不足0.083%,这也是迄今为止,香港市场上最低的商业贷款利率。在此利率下,杨小姐向银行借入的300万港元按揭贷款,每月利息部分还款仅2500元。

  但现有的香港实际按揭利率已经升至年息2%左右的水平,这意味着杨小姐每月的利息将翻倍。

  与加息相伴的还有一个重要问题。近期香港金管局已经提出,对于投资型的住宅,已经要求银行要把首付款比例上升至50%这意味着杨小姐还面临另一重大风险,有可能会被银行要求补足首付款。

  尽管杨小姐坚持认为,或许情况没那么坏,因为她的房子是在政策出台之前买的,但目前尚未有这样的案例支持她的说法。对于杨小姐的这种情况,中银香港的陈先生表示,还没有接到通知,如何处理此类情况。

  私下出租缺乏保障

  房子还没有出租,却已经碰上许多纠结的问题,杨小姐表示很烦恼。

  “从来没有想过,在香港做包租婆这么不容易,要处理的关系很多。”在港岛太古城的一处地产中介公司里,杨小姐边放盘边对笔者自嘲地说。一旁的中介建议她用私下放盘的方式进行,杨小姐咨询笔者建议时,笔者对此表示质疑。

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