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银行理财师 把脉东营楼市走向

2011年08月20日 07:55 来源: 金融界网站 【字体:

  8月12日,最高人民法院发布19条《婚姻法》司法解释。其中一条规定:明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。

  8月17日,住建部下发文件,要求各省在8月20日之前上报所辖区域内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,并给出限购五大标准。这意味着月底前二三线城市“限购令”的靴子将落地。

  近期,国内二三线城市楼价上涨、限购“扩容”、限贷“升级”、限房价、限地价、婚姻法对于房产归属权的新解释,东营房地产的走势会怎样?

  不管是“恩爱夫妻明算账”,还是是否“被限购”,都将调动楼市的神经,经过上半年调控中的观望等待,再经过七八月份的蓄势,向着“金九银十”跃跃欲试的东营楼市该如何走?记者连线东营各银行的理财师,共同为东营楼市“把脉”。

  新楼市形势下,买房还是卖房?

  理财师:中国建设银行国际金融理财师纪合申

  对于限购、限贷、限价等行政类手段,即楼市调控的“有形之手”,这类政策“有形之手”主导对楼市的强制“退烧”,取得明显效果,但一旦“限”字令有所放松,房价有可能出现报复性反弹。

  如何使调控由短期的价格目标向长期的结构目标转变,使楼市及时回归“市场化”轨道,考验着各级政府的智慧和胆略。对于有“刚性需求”的东营准购房者而言,选择好地段、好品质的楼盘,要“该出手时就出手”,毕竟新建住房的价格总体趋势是稳健上涨的。

  8月12日,新婚姻法第三次司法解释开始实施,这个解释主要有两个核心:房子如果是父母出资买的,那么谁的父母出资房子归谁;如果是婚前贷款买的,那么谁首付房子产权归谁。财富顾问纪合申告诉记者,实际上,婚前个人财产在长期共同生活后转为共有的规定早已作废。对婚前个人按揭房的产权归属,实践中,法院大多早已按照婚姻法解释(三)的精神进行判决。2001年以前,油城市民为房子做婚前财产公证的人还较多,2001年新规执行开始,就很少有人做公证了。谁出买房子的钱,房子就归谁,这个规定十分合理且符合中国的国情,至于婚后仍需夫妻双方共同还款的按揭房,可按照规定在离婚时以债务的形式由一方支付给另一方。

  对于手中有着两三套、甚至四五套房产的市民,有一个“处理方法”。由于现在是“限购令”,尚未出台“限售令”,但多套房产拥有者对于这一点要有预见性,要对“限售”等政策做到“未雨绸缪”,提前规划好家庭的房产类资产的处置和安排。

  市民购房可适时出手

  理财师:农行东营分行个贷中心副总经理刘志勇

  根据国家房地产调控政策要求和上级行差异化信贷政策,农行东营分行对个人住房按揭贷款执行情况进行了相应调整,目前农行以居民家庭为单位统计住房拥有套数,只对居民第一套和第二套购房提供信贷支持,暂停发放第三套及以上购房贷款。

  要求第一套住房首付不低于30%,利率最低为基准利率上浮10%,其中高单价、高总价住房首付不低于 45%;对于第二套住房,首付不低于60%,利率最低在相应基准利率的基础上上浮30%。对于外地人申请住房按揭贷款的,要求在东营地区生活或工作一年以上、并提供一年以上的社会保险或税收缴纳证明,且只能贷款购买第一套住房。

  新政实施后,东营农行个人住房按揭贷款平稳增长。截至目前,个人住房按揭贷款较年初增加6.6亿元,增速为31.21%。一套住房按揭贷款占比显著提升,一套住房按揭贷款占比98.85%,较2010年提高了2.3个百分点。成交量呈明显下降趋势,农行今年1月份和2月份分别受理887笔和467笔,而7月份仅受理238笔,限购政策对成交量的影响已经显现。

  目前,农行个人住房按揭贷款楼盘共计 179个,2011年新增个人住房按揭贷款楼盘17个。

  据分析,当前东营楼市各楼盘成交价格仍处于平稳状态。今年新开发的楼盘,商品房销售进度基本上都超过了70%,短期房地产开发商降价的压力并不大。但随着总体成交量的下降,预计能够对开发商进一步提升交易价格带来潜在的压力,量降价滞可能是近期房地产市场运行的常见态势。

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