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98家上市房企负债万亿 宁高息借贷也不降价

2011年08月31日 16:46 来源: 广州日报 【字体:

  在持续的宏观调控政策下,房地产企业的资金链越来越紧,市场上的存货越来越多,已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元,多数资产负债率在70%以上。同时,业绩增长明显下滑,“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。

  资金紧张,业绩下滑,但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。在开发商看来,全新楼盘售价低于吹风价,或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步。

  为什么开发商宁愿勒紧裤带也不愿降价?记者试图寻求答案。文/表 本报记者蒋悦飞、张忠安

  开发商的悖论

  降价风声紧 实质性降价仍是未来时

  温州出现了抛货潮,富力地产董事长李思廉也在中报发布会上表示,富力公司在价格上已下调10%,预计下半年还将作出调整。但实质性的降价仍是未来时。

  7月份全国70个大中城市房价报告显示, 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。

  来自易居中国的分析显示,与2010年全年相比,7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。而且实际上,市民实际承受的房价上涨幅度更高:广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米,同比上升17.8%。“预计9月份前后房价将首次出现环比负增长。”易居中国的预言能否成真?

  开发商的资金

  资金链紧 业绩下滑

  开发商自筹资金比重已和2008年持平

  不降价,并不是说开发商的日子很好过。实际上,开发商的资金链已经越绷越紧。

  来自CREIS和国家统计局的数据显示:2011年1~5月,开发企业的自筹资金比重再次上升到39%,达到历史最高,已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元,同比降48%。

  股权融资同样受挫。德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平表示,今年上半年没有一家房地产公司在香港上市,实属罕见。从渠道里获悉,将近有14~18家公司准备上市,但没有一家成行,相反有一家公司,复地还退市了。

  另外,中国指数研究院的报告显示,外资所占比重一直不高,近年来稳定在1%左右。

  万亿债务或使房企投资降速

  截至目前,沪深两市已有98家上市房企发布中报,累计实现净利润193亿元,平均增幅也只有23%,其中33家公司业绩有不同程度的下降。

  “万保招金”这四大龙头业绩增幅也多数表现不佳。除保利地产业绩增长71.74%外,万科今年中报净利润仅增长5.88%,而金地集团更是下滑了61.05%。如果平均估算,这四家龙头的整体净利润为77.14亿元,同比仅增14.99%。

  债务增幅高于业绩增幅

  而上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日,这些公司的债务总额达10102.7亿元,同比增长43%,远高于业绩增幅。其中被称为A股地产四大金刚的“万保招金”负债最高,合计达到4541.15亿元,而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着,四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。

  同时,98家公司的平均资产负债率为62%,有60家资产负债率有不同程度的上升,负债率超过70%的也达到40家。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位,其中保利地产达到81.09%,万科为77.85%。

  分析称,虽然上市房企为避免短期偿债压力过高,债务结构有了调整,短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。但宏观政策不放松将增加上市房企的财务成本,业绩增长受到冲击,房价和投资调整或是必然选择。

  焦点关注

  开发商为何不降价

  面临资金面的困难和业绩的压力,开发商为何不降价呢?记者对此进行了调查分析。

  理由一

  上半年6051.9亿信托

  资金进入房地产领域

  据中国投资担保有限公司业务经理卞希国介绍,公司主要是给房地产企业作贷款担保,“今年上半年就做了17亿元,保利、万科都有向我们贷款。”

  住建部政策研究中心副主任秦虹表示,调研发现2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金,去年末资金规模达到500多亿元。今年上半年投资房地产领域的信托资金的金额按照信托协会公布数据是6051.9亿元。

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