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一、二线城市现价值与价位倒挂

2011年09月14日 08:14 来源: 理财周刊 【字体:

  一、二线城市现价值与价位倒挂

  以外界盛传内部“让价”40%之恒大集团的景况为例,也足可说明此一“残酷现实”。该集团的特色是“三快一先“——快拿地、快开发、快销售、先降价。上半年恒大销售金额同比增长一倍,达423亿元,但其中63.8%来自二线城市,30.3%来自三线城市,而一向是“天之骄子”的一线城市一时之间竟成为开发商的拖累、包袱。

  显示在“限购“的特殊、非常状态下,全面、平均的角度看待市场已失去意义,並容易形成误判,因为市场已呈现非均衡、倒挂的方向发展——愈偏、愈穷地区之房产卖得愈好!

  也有人以当前降价楼盘先前报价过高,及其折价后与市场行情雷同为由,借之突显房价即使有降,降幅也是有限的。这种推论可能出现的问题是,忽略了去年(2010)的报价基本就是成交价,甚至溢价发售,而今年的报价则是参考价,其中大有杀价空间。现在的低报表价,在一定程度上意味着降价。至于「明码标价」、「一房一价」所导致的“高开低走”,在市场行情面前,能起到的作用相当有限,更何况通胀已达历史新高。

  降价已是无奈与必然之举

  尤其必须关注的是,继万科、碧桂园打响降价第一枪后,富力地产董事长直面媒体,清楚表明年底前降价20%,强化“降价已不可避免”的市场判断,况且不论万科、保利、中海、金地等指标型开发商,供应量都在逐月增加,尤其近两个月环比增量3~4成。数据显示,截至8月31日,全部124家上市房企待售房源达1600万平方米,较年初成长28%,换算金额为10281.9亿元,与总负债11681.3亿元,均同比增长39%,且大多数负债率超过70%,不难想见经营压力之大!

  因此可以这么说,在政策的强力打压下,房价向上窜升的动力、引擎已经熄火,导致房地产暂时失去抗通胀的基本能力,被迫降价已是一触即发!

  毕竟政策调控已无退路,消费者短期看涨的心态也发生变化,如果房价再没有一个像样的回调,政府难以向国人交代。故而,我推断房价在今年第四季度到明年下半年之前,可望存在10%~15%的较大降幅。惟令人忧心的是,从头到尾纯属治标不治本的政策调控,可能引发的严重后遗症甚至是报复性反弹,究竟该如何有效处理?目前看来,却是无人闻问。

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