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A股萎靡楼市不振外汇动荡不定 谁能远远跑赢CPI

2011年09月20日 07:21 来源: 理财周刊 【字体:

  逛逛信托“百货公司”

  没有信托做不到的,只有你想不到的。信托产品可谓丰富多彩。而这个信托“百货公司”里,究竟有什么?我们不妨去逛一逛、看一看。

  文/本刊记者 郭娴洁

  “高烧不退”的房地产信托

  尽管房地产信托在2011年备受压制,但与房地产一样,却仍是“高烧不退”。据统计,2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款,计划募集规模3745.88亿元,平均期限14.28个月,平均预期年化收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为343款,其平均年化收益率高达10.86%,在各类信托产品中处于明显的领先地位。

  目前情况下,很多项目都开始通过信托类产品为开发商提供短期融资,一般期限在1~3年之间,常见的投资回报率每年可达8.5%~10%左右。但是在近来钱荒时期,房地产商铤而走险,投资方式也从以往单纯的融资型走向股权收益型,收益率一路走高,甚至达到惊人的25%。

  典型产品:

  产品名称:平安财富·睿石系列8号全功能房地产基金信托计划

  发行机构:平安信托股份有限公司

  信托类型:房地产投资信托

  产品规模:2000万元

  资金门槛:100万元

  成立日期:2010年9月3日

  信托期限:3年+可延长1~2年

  资金投向:房地产实业+金融(资本)市场

  预期年收益率:15%以上

  收益类型:固定收益+浮动收益

  产品分析:

  至今睿石系列的房地产信托已经发行了33期。其中前10期产品实现的平均收益率超过了17%。

  平安信托睿石系列是国内首只主动管理型全功能房地产投资基金,简单地说,就是每次募集一定规模的资金,并将这些资金投资到房地产行业及其相关的金融市场去。它与专项信托基金有几点不同,其一,它可以用来投资不同的物业、不同的公司、不同的房地产金融产品,而不是针对某个单一项目而发行的;其二,它的起购点通常为100万元,而专项信托起购点通常是300万元;其三,它不会像债权型信托那样有预测收益,并且基本可保证兑现。

  与目前市场上主流的项目型房地产信托相比,睿石系列以“类基金”的模式存在,其投资范围更加广泛,不仅可以投资于实业,还可投资于金融(资本)市场,包括房地产开发贷款、以股权方式直接介入房产项目开发以及相关行业所发行的债券、可转债等。

  该系列产品所投资的房地产运用的模式为70%债权+30%股权。也就是说,70%的债权部分是固定收益,由抵(质)押担保协议等为信托计划预先锁定大概10%的收益,而另外的30%股权收益则是根据市场情况而定。如果市场情况好的话,这30%的股权则按同股同权计算,将标的房地产项目的利润按股权进行分配,大概可以分配到7%左右的收益。如果市场情况不好的话,则可以按照事先的约定通过项目方回购等方式,到期可以实现大概5%左右的收益。这两部分收益加起来,综合可以实现15%以上的收益。

  以睿石8号为例,要求投资者认购信托的最低资金不低于100万元,超过部分按照10万元的整数倍增加。期限为3年,可根据投资进度延长信托期限1~2年。如信托财产存在非现金形式的,可自动延期至信托财产全部变现之日。

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