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京沪两郊区地产信托项目垫资偿付 隐性违约已现

2011年09月27日 07:17 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  谁的机会?

  而一些好用高杠杆工具的开发商,在银行“名单制”管理下,融资渠道从银行向信托转移,更加剧了信托行业的风险。

  近期被银监会调查的绿城地产,在上半年净资本负债率已经超过150%的情况下,似乎已经很难从银行贷到款项。公司的银行及其它借款余额从今年年初的336.2亿元上涨到年中的346亿元,仅新增不到10亿元,且贷款总额的1/3是1年内到期的。

  相反,信托渠道上半年新增则超过33亿元,融资净增也达到9亿元。7、8月份,绿城又分别和平安信托、华宝信托发行了募集总额14.6亿元的信托,其中平安项目的融资成本达到25%。

  以最新发行的华宝-绿城翡翠湖信托来看,融资期限18个月,2009年绿城以“地王”价格拿到该项目,520万元/亩,在合肥房价目前“量价齐跌”的局面下,销售不确定性明显加大,而信托计划列明第一还款来源是销售的整体回款。

  “有时候项目、融资各方面都没有问题,但高杠杆的要求是高流动性,只要一个项目的销售进度慢下来,可能多个项目就会受影响,甚至是整个资金链运转。”刘焕章认为。

  不过,绿城相关负责人9月23日却表示,“绿城集团目前高负债的发展策略是正确的,因为如果不发展这一策略,绿城可以在品质上胜任,但规模肯定达不到预期”。

  北京一家置业投资公司的负责人,在看到近期房地产信托市场状况后告诉记者,虽然导致这一轮房地产扩张的主导原因还有待商榷,但如果让市场来一场优胜劣汰,让一批不合格的开发商尝到苦果后自动从市场退出,未尝不是一件好事。

  他介绍一些外资房地产基金、大的地产公司目前反而是看到了市场机会,正加紧募集资金伺机进场。比如鼎晖基金目前就在和上海一家地产公司合作募集地产基金,该地产公司以特殊LP的形式出现,除了出资外,在某些项目还有优先跟投机会。

  不过,针对可能的不良资产处置机会,目前最活跃的还是四大资产管理公司。

  前述信托经理告诉记者,资产管理公司除了传统银行不良资产处置外,商业化转型后也在积极寻找新的处置机会,加快处置资产的节奏,不过他介绍,从近期实际接盘的案例来看,还较少出现买断的案例,即AMC直接买断项目公司的所有权益,而不仅仅是承继债权。

  “虽然买断对AMC来说收益更高,但项目公司不到万不得已不会完全变卖资产。”该人士介绍,如果AMC看好未来的处置收益,也愿意提供短期的融资便利,一般是在现有信托成本上有一定浮动。

  “新介入一个资产处置行业,会有不错的机会收益,我们现在是密切关注,但是否会大量购买这类资产,一来我们还没有看到大量的不良产生,另外也要看公司的整体战略。”前述资产管理公司上海代表处人士告诉记者。

  当然无论是买断还是过桥融资,信托公司并不愿意看到这种情况。

  前述信托公司负责人告诉记者,一两单项目出问题,或者短期的利息支付困难,信托公司还能应付,如果大面积的出问题,信托公司即使不用直接承担偿付风险,全行业也将面临恶劣的声誉风险,无异于又来一次大整顿,整个行业都承受不起。

  因此他介绍近期的房地产项目,除了按照新的提前报备规定,还增加了很多新的手段应付。

  比如,现在比较常用的资金归集账户,一般在偿付前几个月,项目需要向归集账户存入一笔资金以备偿付,最开始一期一般只需要归集10%左右,但现在一些计划已经提高到30%,以应付可能发生的兑付风险。

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