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买房悲催租房纠结 房价下跌的“狼”真来了?

2011年09月30日 09:34 来源: 《卓越理财》 【字体:

  板斧二

  保障房担起调价大任

  这一轮楼市的宏观调控中,保障房的作用越来越受到重视,而逐渐成型的“双轨制”思路中,保障房也开始成为整个住房供应体制中的一大支柱。

  按照“十二五”规划,我国将新建各类保障性住房3600万套,今年全国保障房供应量是1000万套。截至5月底,全国城镇保障性住房和各类棚户区改造住房开工340万套,占计划的34%,开工率比去年同期明显提高。住房和城乡建设部部长姜伟新表示,各地区加大了保障性安居工程建设力度,建设进度总体正常。

  “由于各地对投融资平台运作模式并不陌生,且有些地方早有相关融资计划,不存在操作障碍。而且相关部门会简化审核,优先办理核准保障房融资手续。因此,预计保障房融资会快速启动,保障房建设也将大大提速。”业内专家指出。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生预测,未来全国保障房销量占比将达到30%以上,其占部分城市住房销售量的比例或将达50%,保障房的销量将直线上升。这意味着目前商品房的库存量会进一步增加,开发商的销售压力也会加大。

  以北京为例,截至9月16日,北京商品房总库存达到14.2万套,其中期房住宅库存再次回到7万套以上,达到74105套。如果保障房入市,即使其分去三成交易量,也会使住宅库存量变相增长至近20万套,这已经高出2009年初北京商品房14万套的库存高峰,开发商销售压力可想而知。

  北京万科董事长毛大庆认为,随着保障房大批上市,房地产市场供应结构将发生质的改变。一方面,大量上市的保障房将迅速拉低市场成交均价;另一方面,资金链越来越紧张的开发商也将选择加速降价打折,抓紧销售回款,入袋为安。

  专家表示,如果各地正在建设的保障房增量能落地并形成有效供应,对高价商品房的压力是巨大的,到时房价将会迎来向下的“拐点”。

  板斧三

  “鬼城”暴露供需失衡

  宏观政策不断紧缩,市场也受此影响,供需失衡,“鬼城”就是最好的佐证。

  鄂尔多斯(600295)的康巴什新区曾被美国《时代》周刊称作建筑豪华、却无人居住的“鬼城”。 据报道,康巴什最初是为100万人居住、生活和娱乐而设计的地方,然而现在却几乎没有人居住,只有几辆汽车驶过多车道公路,白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人,看起来就像幻觉,拖着沉重的脚步沿着人行道走着,仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者。

  同样的,郑州的郑东新区也被誉为“鬼城”。2010年年底,美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片,并从图片上判断,这只是“一片空屋的堆积”,可能是中国最大的“鬼城”。 而早在那家美国网站“爆料”之前一个月,河南财经政法大学12名大学生就公布了一份抽样调查报告,郑东新区住房空置率在郑州各城区中“不幸”高居榜首。

  在北京、广州等一线城市,同样存在住房空置率超过警戒线的现象。国家电网公司调查显示,2010年,全国600多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。

  这些已交易但无人居住的房产,正是之前大肆炒作的恶果。随着政策不断推进,房产税如果在全国各地落实,那么这些闲置房产的主人就会出售手中多余房产,导致市场供应量大幅增加,从而降低成交价格。

  用最简单的方式去思考,如果这些空置房都住满人,那么还会有多少人需要买房子?一旦需求量大幅下降,那房价下跌就指日可待了。

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