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楼价几曾降 小城故事多

2011年09月30日 09:34 来源: 《卓越理财》 【字体:

  楼价几曾降 小城故事多

  文 | 马力

  今年楼市的“金九银十”不同以往,“金九”肯定没了,“银十”的成色注定也不那么闪亮。一线城市怎一个“跌”字了得!以北京为例,签约量减少了45%,创了历史新低。而10个重点城市里,有半数城市的成交量出现了30%左右的下滑。上海松江、青浦的别墅豪宅直降4000元;北京通州的地王“润枫领尚”房价从3万一摇身,变成了1.3万。美国佛罗里达原价4万美元的900平方米一块“裸地”竟打了对折,只卖2万!

  一扇门关上的同时,一扇窗却被打开。大城市正遭遇寒冬,小城却迎来了“北国之春”。“小城故事多,充满喜和乐。若是你到小城来,收获特别多。”正如歌里所唱,二三线城市买房的人收获特别多。中国房地产百城价格指数4月至8月份的数据显示,月度住宅价格环比涨幅居前排行榜中,以秦皇岛、洛阳等为代表的二三线城市多次居于前列。“限购令”公布的大半年时间内,领涨全国楼市的,正是那些未限购或限购不严的二三线城市。而除了限购的影响,笔者在这里也想来讲讲小城故事,找找小城今后楼市的趋势脉络。

  小城要有大发展 城市化就是主旋律

  第一个故事要说小城大发展。说到发展,不得不提大都市。中国今天的大城市就像一个个巨大黑洞,加速吸取资金、技术、人口等要素,同时也吞噬着幸福。除交通拥堵之外,房价趋高、生活成本增加、看病难、上学难等“大城市病”集中爆发。

  但为什么人们还是对一线城市趋之若鹜?这里的几组数据有解释。把城市分类:50万、100万、1000万人口三类。50万人口以上的城市就能形成自我服务的内生经济,这种城市能可持续稳定发展,但自由竞争度较低,个人发展需维系关系网。100万人口以上城市,自由竞争度较高,相对可挣脱关系网,人才流动,城市高速发展。1000万人口大都市,资源集中,自由竞争度最高,人才汇集,能超速发展。

  不言而喻,北上广深一线城市聚集着全国最好的经济、教育和文化、医疗资源,不断吸引人口流入。截至2010年底,北京人口约2200万,上海人口约1900万 ,广州人口约1400万,深圳约1500万。

  资源过度集中,最终导致区域发展的不平衡,除了“大城市病”,东西部发展不平衡,城市的资源、人才发展也不平衡,都现实存在。而“十二五”主线加快转变经济发展方式,实现区域平衡,正是中国经济发展未来的方向,中小城市将迎来发展良机,城市化将成小城主旋律,中国第二轮城市化主战场正是这些房价持续上涨的二三线城市。

  大城市人口溢出,小县城人口涌入,加上城市产业升级,投资的不断增加及本轮的楼市调控,致使房地产商重新布局,加大对二三线城市的开发。像万科、保利等品牌地产商进军二三线城市,拉升了当地住房消费档次,高品质小区也带动了当地房价上升,而且这种趋势还在扩大。种种客观因素都会导致一个结果:从长期来讲,即使“限购”,也挡不住小城的城市化和房价的上涨。

  “限价”换“限购” 欢迎小城来做客

  上面提到的“限购”,就是要讲的小城第二个故事。小城房价在城市化主旋律下高歌猛进,短期涨得太快,终于引起了管理层的担忧,于是“限购令”开始向二三线城市扩散。

  8月份,随着二三线城市“限购”的五大标准出炉,各地的“限购”一触即发。一个多月之后,故事有了戏剧性变化:一方面,一些城市由于担心“限购”,在短期内导致需求迅速释放,房价反而量涨价升;另一方面,则是一些城市迟迟不推出具体措施,还有像廊坊、烟台等城市,以“限价令”代替“限购令”。

  “限价”换“限购”这个点子出的妙!妙笔生花的就是地方政府。地方政府面临土地财政压力,并且城市化进程中,大量开发土地,搞城市基础建设,导致地方融资平台压力非常大。一线城市“限购”,恰为二三线城市房地产市场带来了机会。“并不愿限购,而是希望趁限购形势,迅速将当地房地产市场发展起来,趁房价往上涨,吸引开发商拿地卖出好价钱。”这是地方政府的如意算盘。此时让地方政府出台“限购”措施,“自断财路”,定会遭抵触,难有积极性。以“限价令”换取“限购令”,就不会把当地房地产打垮,土地接着卖,税收接着有,地方财政不受影响,房价还能控制住,也能向中央交差。

  问题出现了:房地产商一想今后不能涨价了,干脆一次涨到位,提20%-30%的价格,再通过打折销售,这样也没什么损失,价格却虚高不少。“限价”换“限购”,不但没限住房价,也限不了成交量,除了本地人刚需,许多外地买房人也涌入小城,参与抢购大军。为什么会有那么多外地人趋之若鹜,到小城来做客呢?因为小城是看似一幅画,听像一首歌,人生境界真善美。

  看似一幅画 小城人生境界真善美

  看似一幅画,听像一首歌,风景如画,休闲买房是今天讲的小城第三个故事。

  二三线城市中,特别是旅游城市的房子极有吸引力。海景别墅,山涧豪宅,这些房子成为故事主角。吸引人的是养老加投资!这些房子在郊区,限哪门子购啊,放开了买呗!在大都市待得不耐烦的人,看到“秀水之地,宜人之居”,盼望着养老能来这天上宫阙,能不动心吗?所以,类似秦皇岛这样的旅游城市,更是出现了“限购焦燥症”,房价坐上了火箭,涨幅位居全国第二。

  不过,休闲度假可以有,投资可就两说了。讲个故事大家就明白了:一个大城市老板在海滨城市买了栋海景别墅,进行了豪华装修,打算以此养老。第一年生意太忙,就去了一次,走时怕别墅没人看管,就请了保姆。保姆正好家里不够住,就住进别墅,随时看护院子,老板甚是满意。第二年,老板仍很忙,只去了一次,保姆反映离市区太远,治安不好,丢过几次东西。于是,老板找了保安,负责看家护院。安排妥帖后,放心的走了。第三年,老板更忙,没时间去别墅。

  第四年,老板终于到了别墅,结果看到保姆和保安结婚了,娃娃也出生了,一家三口幸福的生活在大别墅里,过着天堂般的生活,还领着双份工资!老板却累死累活,在别墅也住不了几天。呵呵,太搞了!当然这是笑话,但也是真事。

  小城的三个故事讲完了,买不买,看你自身情况。不过要说一句:二三线城市中心区的房子真有价值!从投资角度说,投资CBD的核心区域房产,房价从100年的发展过程看,是唯一能够跑赢CPI的。而在危机中,核心区的房子又是最抗跌的。2008年次贷危机中,美国纽约中央花园边上的房价只下跌15%左右,旧金山核心区域只下跌20%,而中小城市、特别是二三线城市普通房的房价,腰斩一半的比比皆是。

  *作者系内蒙古卫视《新财富非常道》主编

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