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再分析中国房价的真相

2011年10月10日 07:21 来源: 中国新闻网 【字体:

  三、再分析中国房价的真相

  任何物品的市场价格,都是由供给和需求的博弈形成,房地产也不例外。分析房价的真相,就要分析供给和需求。

  从供给上讲,有房子首先要有土地,而政府垄断土地供应,一是减少了土地供给,二是提高了房子的土地成本,必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流入政府的共有二部分,一是土地成本,二是总税收,合计占到了49.42%。房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。据悉,一些小产权房,价格只有市场的三分之一左右,但由于触动了土地财政而被打压。可见,土地制度对中国房价的影响是多么高。所以,中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。

  其次,供给分为公共供给和市场供给,也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房,大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的,那房价必然无法长期维持高位,或至少不会有很大的住房难问题。1997年,香港推出每年85000套廉租房计划,从此香港房地产市场一直跌了整整五年,房价跌掉了60%。在新加坡,80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%,如果中国有足够的廉租房,高价的商品房必然失去大量需求,高房价必然无法维持。所以,中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。

  无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀,还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产,那都有一个前提,就是房地产具有资产投资功能,可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税,显然就会使房屋失去资产投资功能,房价也会大跌。但在现在制度下,政府为了地方财政和经济增长,是不会这样做的。

  综合分析,中国高房价的最核心因素有三条:土地制度,廉租房不足和政府打击高房价不力。

  

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