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住房贷款吸引力下降 银行陆续上调首套房贷利率

2011年10月24日 09:42 来源: 证券市场周刊 【字体:

  近期,建行北京分行率先上调首套房贷利率至1.05倍(即上浮5%)之后,各地多家银行陆续跟进。

  此前,首套房贷因个别客户资质等问题被要求上浮利率的情况并不少见,但全面上浮利率下限的情况并未出现。

  利润驱动是主因

  这是银行对房贷风险上行的反应。

  一位大行风险部官员表示,目前并未观察到个人房贷特别是首套房贷的风险状况出现变化,也没有出现2008年深圳房地产市场那样的断供现象。他认为,风险问题并不是利率上浮的主因。

  对于个人房贷的资产质量,中行董秘张秉训表示,在首付比例较高、且利用房子抵押融资炒作之风已经得到遏制的情况下,目前个人房贷的风险并不大。

  “贷款额度紧张是主因,额度解决了,利率上浮情况自然会缓解。”中信银行(601998)(601998.SH,0998.HK)信贷管理部人士表示,“目前首套房贷利率出现上浮主要是银行信贷额度紧张所致。”

  中行战略管理部副总经理宗良预计,银行上调房贷利率这一状况或许会持续到明年一季度。实际上,今年银行一直都不是很乐意做个人住房按揭贷款业务个人房贷业务收益率低是重要原因。

  按现行政策,商业银行人民币贷款利率按照下限管理,不得低于基准利率的0.9倍(即至多下浮10%),但个人住房按揭贷款是例外。

  2006年8月,央行为了推动商业性个人住房贷款利率的市场化,将商业性个人住房贷款利率的下限由基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。为抵御金融危机,央行于2008年10月宣布,个人住房按揭贷款利率下限扩大至基准利率的0.7倍。据报道,在房地产调控的背景下,2010年11月个人住房按揭贷款利率下限又恢复到0.85倍。

  目前,大型企业贷款为基准利率上浮10%,中型企业上浮15%到20%,小微企业上浮30%到50%。个人房贷即便执行基准利率,收益水平已毫无吸引力。

  吸引力下降

  据中报,截至6月末,建行个人住房抵押贷款余额为1.23万亿元,占贷款总额20.1%,位列四大行首位。中行为1.18万亿元,占19%,工行为1.15万亿元,占15.6%,农行为8264.87亿元,占15.4%。

  中行行长李礼辉在5月末的年度股东大会上曾表示,个人住房贷款风险权重比较低,而且收益率水平也在逐步提高,该行2011年计划投向个人住房贷款的信贷大概占其整体信贷资源的30%。

  对此,一位银行业分析师表示,现在小微企业贷款的风险权重也降低了,而且还有许多政策支持,其收益率却远高于个人住房贷款。

  综合考虑,如果个人房贷利率能普遍上浮10%,银行应该会有比较强的意愿做这项业务,因为未来贷款供需环境改善之后,大企业贷款利率可能会下浮,一般贷款平均上浮比例可能就在5%-10%,到那时回过头看这些个人住房按揭贷款就是很优质的资产了。

  对许多贷存比偏高的股份制银行来说,存款减少使其不得不削减甚至停发个人房贷。一位业内人士表示,像建行这样贷存比并不高的大行,即便面临存款增长放缓、准备金率上调等因素,也不会对其放贷能力构成如此大的影响,以至于要上调首套房贷利率,监管层的额度控制可能是主因,三季度已有大行出现被扣减信贷额度的情况。

  建行提高房贷利率还有另一作用。中报显示,截至2011年6月末,建行期限为5年以上的贷款总额占贷款组合的35.2%,仅低于工行的35.6%,高于中行的32.1%和农行的28.7%。银行贷款组合的期限需要管理,提高房贷利率、减少个人房贷有助于建行缩短贷款组合期限,在升息周期中贷款组合重定价周期的加快有助于提升组合收益水平。

  张秉训表示,与国外情况不同,中国个人住房按揭贷款提前还款者较多,银行难以进行有效控制,使其不得不面临需要不断拓展个人房贷客户的压力。

  另一家个人住房按揭贷款比重较低的国有大行官员表示,如果建行真的上浮个人住房贷款利率,对其他银行来说,可能是一个扩大市场份额的机会,因为银行需要考虑组合中各类贷款的比重,不能一味只做短期限的小微企业贷款。

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