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调一次利率加一重负担 如何控制个人房贷风险?

2011年10月31日 08:02 来源: 上海金融报 【字体:

  近年来,商业银行个人住房贷款业务开展得红红火火,为广大居民实现住房梦想提供了便捷的方式。但是,很多商业银行的个人住房贷款客户对自己所面临的个人住房贷款风险缺乏清楚的认识,如每一次贷款利率上调后,都会有许多房奴发出抱怨之声。

  银行个人住房贷款客户面临的风险主要有三种:一是在个人收入水平不变的情况下,利率变动增加还款金额导致的利率风险;二是在利率不变的情况下,经济形势恶化等因素引起个人收入水平下降;三是利率上升和个人收入下降同时发生。

  专家表示,贷款风险是每一个借款人都必须面对的,但通过正确的理财观念,借款人还是能够保持健康的财务状况,有效控制贷款风险。

  量入为出还款能力是借款人在扣除生活费用和其他开支后,所能创造的充足的现金流的能力以及贷款到期时偿付利息及本金的能力。在商业银行的一般贷款业务中,借款人的责任是在贷款发放后,向商业银行按照规定的利率和期限归还本金及利息。所以,还款能力不仅关乎借款人目前的状况,还关乎借款人未来的收入支出情况。

  还款能力包括流动性和偿付能力两个方面。流动性是指一个家庭或个人满足其短期开支的能力。偿付能力是指一个家庭或个人偿付其债务的长期能力。

  借款人应该通过收入水平、财务情况和负债情况,综合判断自己的还款能力。根据中国银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》,商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

  还有专家指出,对个人而言,每月偿还各类贷款的金额如果超过月收入的1/3,就可能对生活质量造成影响。因此,借款人应当客观地判断自己的还款能力,据此作出合理的金融决策,切忌盲目高估个人财务状况的流动性和未来收入,承担过高比率的负债,导致流动性危机或偿付能力不足的困境。

  利率风险难免利率风险是贷款利率变动导致的贷款还款金额的变动,从而影响个人还款能力的风险。目前,我国绝大部分个人住房贷款均为浮动利率贷款,当贷款利率上升时,借款人每月的还款金额和还款总额将会增加,还款压力增大。即便是固定利率贷款业务,由于其贷款利率相对较高,同样存在着利率风险。当贷款利率下降时,采用固定利率贷款的借款人就“亏”了。

  个人住房贷款通常可分为等额本金还款法和等额本息还款法。等额本息还款法每月的还款额一样,便于借款人记住每月还款额;等额本金还款法初始的还款压力大,后期压力较小,每月还款额递减。在其他条件相同的情况下,等额本金还款法比等额本息还款法的利息总额少,其面临的利率风险也相对较低,但等额本金还款法的初期还贷压力要明显高于等额本息还款法,所以,借款人应正确估计自身收支情况,考虑还款额对生活质量是否构成影响,再做出合理选择。

  目前,商业银行个人住房贷款的业务品种较为丰富,涵盖了浮动利率房贷、固定利率房贷和部分固定利率房贷。借款人应根据当前的宏观调控政策走势,结合商业银行各业务品种的特点和具体利率条件,考虑自身收入情况、提前还贷因素等,选择最匹配的贷款品种,从而达到控制贷款风险、保持健康财务状况的目的。

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