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“史上最严厉”房地产调控2年 房价Hold的住吗

2011年11月04日 15:15 来源: 上海金融报 【字体:

  “降价失灵”凸显

  不过,虽然开发商表现出“降价出货”的意愿,但市场对此似乎并不买账,“降价失灵”现象进一步显现。

  21世纪不动产数据显示,虽然房价有所松动,但10月前23天上海全市新建商品住宅累计成交2513套,累计成交面积29.9万平方米,较9月同期还是分别回落21.8%和20.5%,同比缩水73%和72.5%。从具体个案看,在9、10月份均有成交,且降价幅度达500元/平方米的项目中,位于内环内、内中环的项目降价对销量有一定刺激作用,50%左右的降价项目销量有所增加,但在中外环、外郊环、郊环外区域,大部分项目的“降价跑量”措施处于失效状态,特别是中外环项目,八成降价项目同时伴随成交量下降。

  业内人士表示,与2008年价格抑制需求不同,目前政策对需求的抑制作用更加明显,在限购、限贷政策不放松的背景下,尽管很多购房者可以承受全款买房,但总体上购房需求下降是不争的事实。而且,虽然目前新房市场降价力度有所扩大,但仍集中在个别楼盘,无形中影响着市场预期,使得买家对后市的看空情绪升温,并期待会有更大范围和幅度的降价出现,购房者“买涨不买跌”的心态也使“降价失灵”现象日益明显。

  同时,对于开发商而言,虽然有些楼盘“降价抢收”的效果不错,但若能少降价甚至不降价无疑是更好的结果。从9、10月降价楼盘结构看,一线城市多集中于中档楼盘,高端楼盘价格依然比较坚挺,如10月前3周,上海单价在4万元/平方米以上的高端公寓项目中,成交面积前5位的楼盘给出的折扣基本在5%左右。在此背景下,上周上海新增供应类型一改此前主要针对刚性需求的态势,中高价位项目明显增多。

  21世纪不动产统计数据显示,上周上海新建住宅新增供应达16.3万平方米,其中公寓项目有5批次,共9.81万平方米供应量,环比下降36.7%;别墅有5批次,共6.45万平方米供应量,环比提升174.5%。同时,上周公寓类项目供应不同于过往以外郊环区域供应为主,有8.9万平方米的供应量在内外环间,占比达到90.8%。

  从单价区间看,上周市场上没有低于2.5万元/平方米的供应;单价在2.5-4.5万元/平方米的总供应面积为9.7万平方米,占比为59.5%;剩余的四成供应,均为单价超过4.5万元/平方米的项目。此外,上周新拿到预售许可的项目中,有5成以上预售价格都较此前一批房源有不同程度的提升。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,上周供应类型的突然转变主要出于两方面原因。一方面,部分外围项目的大幅降价打乱了周边后续开发商的开盘节奏;另一方面,相比新盘供应集中的外围区域,内中环区域的同质可比新盘较少,降价压力相对较小。黄河滔进一步指出,近两周预售供应虽有明显回升,但实际开盘数寥寥,显露了开发商的两难情绪。

  除了“降价失灵”现象外,近期龙湖郦城、中海御景熙岸、绿地秋霞坊等降价楼盘的前期业主纷纷围攻售楼处,要求退房、补差价的行为让开发商颇为头疼。虽然当前舆论大多支持开发商,业内人士也认为购房者围攻降价楼盘的做法不仅违背契约精神,还涉嫌违法,但此类事件的发生必然对开发商的定价策略造成一定影响,后期是否会有更多开发商加入降价行列,仍待观察。

  政策有待修补

  随着房价的松动,以及由降价所引发的风波出现,有关宏观调控力度可能减弱的预期近期有所升温,特别是最近南京宣布恢复调整住房公积金贷款的有关政策,包括将最高贷款额度恢复调整为30万元/人,以及符合条件的家庭可以“二次申贷”,更激发了市场对地方政府可能“救市”的期盼。

  对此,多数业内人士表示,当前楼市调控已经运行到了关键时期,尽管近期全国楼市成交量同比大幅下降,一线城市价格出现下跌,但总体来看,大范围普遍性降价现象并未出现,企业多采用结构性、试探性的调价以促进需求释放。而从宏观经济的角度看,虽然经济增速有减速的迹象,但基本在政策可控范围内。加上通货膨胀形势依旧严峻,控制通胀依旧是目前货币政策的重点。因此,在通胀水平依然高企、经济增长无忧的大背景下,房地产调控政策放松的可能性很小。

  不过,业内人士也指出,随着房价开始松动,如何在巩固楼市调控成果的前提下,更好地满足消费性购房需求,对监管部门而言是一个考验。长江证券表示,政策出台从来就不是为了打压房地产行业或者挤垮某些企业,其目的是为终结房价上涨过快的不合理现象,为了让房地产市场能够持续健康稳定的发展。目前从政策调控的效果来看,首次置业、首次改善需求的置业者已经受到了不小的伤害。

  业内人士表示,未来政策可能需要通过修补以避免对合理需求的“错杀”,从这个层面上说,南京公积金政策的调整可使得政策导向性更明确,有利于巩固前期的调控成果,为居民实现首次置业与首次改善排除障碍。

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