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以房养老“逆按揭”新品试水

2011年11月07日 14:39 来源: 理财周刊 【字体:

  记者了解到,为了方便借款人的还款,中信的做法是,从第二期开始,银行就会从放款金额中逐期扣收应还本息,剩余资金作为养老金发放到老年人账户。我们可以理解为,贷款人在一边使用按月发放的贷款时,一边按照还款计划支付利息或是部分本金(如选择第二种还款方式),待贷款期满时,一次性偿还所有的本金和利息。在贷款利率上,中信所执行的是央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

  对于“逆按揭”业务中较为敏感,也是一直难以实行的关键要素——房屋的产权问题,银行只把房屋作为抵押物,只有当贷款到期后贷款人发生不能偿还本金的情形时,银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。因此,在申请此业务时,中信要求借款人有多套房屋,其中一套房屋用于抵押,以便于房产处置。

  香港“安老按揭计划”

  今年7月,中国香港特区政府也推出了一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目,已经与永隆、中银香港、南洋商业银行及东亚银行等7家试点银行签约,香港的老人可以到这些银行进行“逆按揭”贷款的申请。

  据介绍,“安老按揭计划”的参与者必须是年满60岁以上的香港居民,其抵押的房子必须依据付清了贷款,此外,对于抵押房屋的房龄不得超过50年。

  在操作的流程上,通过银行对抵押房屋的估价,结合贷款人的年龄、贷款的期限、以及申请时香港按揭证券有限公司(香港特区政府通过外汇基金全资拥有,“安老按揭计划”的主要执行机构)所确定的贷款利率,银行可以确定出发每个月给老人的月供,这笔资金供老人满足自己的养老需求。

  根据相关媒体的报道,对于老人们每个月可以领取到的资金,如果申请人的年龄为60岁,按揭年期为10年,那么对于每100万港元的房产,一位老人每月可领取的月供为3700港元。如果是以两人名义进行按揭,每月共领取的月供为3300港元。“安老按揭计划”的期限不限,也可以选择终生按揭,还是以100万港元的房屋来估算,60岁老人申请此计划,一位老人每月可收取2000港元,双人则为1800港元。由于香港的房产价格较高,很少有低于100万港元的房产,因此依靠此计划,拥有房产的老人每月可以获得一定的养老金,补充自己的养老需求。

  此外,在选择每月收钱的同时,申请人也可以在计划开始时先提取一笔金额较大的资金,按照规定,这笔资金的下限为10万港元,上限为可领取总额的30%,这笔资金可供申请人作为医疗开支或是房屋的维修等使用。

  对于房屋的处置,香港“安老按揭计划”的规定是,在计划到期后房子将归银行所有, 当借款人离世,银行会将相关物业出售,用于抵扣垫支给老人的借款及利息。对于利息的计算,银行执行的年利率为最优惠利率基础上减去2.5%,目前的水平为2.75%,此外银行所收取款项不会因利息或楼价波动而有改变。

  如果售出房产的现金额大于贷款的本利总和,多余的资金将会转到老人的继承人的账户,如果发生亏损的话,则由香港按证公司承担。如果老人过世后,其继承人想要获得这个房子的产权,必须还清银行的贷款本金,并向银行支付利息,向香港按证公司支付保险费,以及向合作律师行支付律师顾问费等。

  可以看到,“安家按揭计划”是由特区政府推动、银行、律师行等机构参与的养老辅助计划,与美国、欧洲等国家、地区推出的“逆按揭”计划相似度更高。但对于这一计划,也有一些香港市民质疑,其中的费用较高,老人获得的养老金标准可能低于同等房产出租所获得的租金等等,因此这一计划实施的效果,还需时间的检验。

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