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房地产市场:不必过分担忧

2011年11月15日 10:42 来源: 金融时报 【字体:

  房地产市场:不必过分担忧

  惠誉称,房地产行业风险敞口对银行资产质量的威胁最大,因为该行业几乎渗透到了中国经济的方方面面,并认为不断上升的住宅建设占GDP之比(2010年达到了10%)是房地产行业出现一些过剩的信号。作为一个专业的评级机构,仅以住宅建设占GDP之比的数据就得出中国房地产行业出现过剩的结论,未免武断。中国作为世界上人口和农业人口均占第一的国家,城镇化的快速推进必然产生大量的住宅需求,这个历史进程世界上还没有哪个国家经历过,因此,不能简单地用住宅建设与GDP之比来判断房地产业是否过剩。数字表明,1998年至2010年的13年间,中国城镇人口平均每年增加近2000万人。即便如此,至2010年中国城市化率也仅为50%,远低于发达经济体80%以上的城市化率,也低于许多发展中新兴经济体。“十二五”期间中国城市化率还将提高4个百分点,约有5000万人口将进入城市,城市化进程的推进必然导致房地产市场的刚性需求居高不下,构成房地产市场的重要支撑。事实证明,从商品房供需来看,2004年以来中国商品房当年销售面积仅个别月份低于当年竣工面积,说明中国商品房持续处于供不应求的状态。2010年开始中国政府已持续进行了数轮房地产调控政策,更暂时动用了住房限购等严厉的行政调控政策。中国国务院总理温家宝提出,宏观调控既要使房价回归到合理区间,又要促进房地产市场健康发展。如果中国房地产市场真的出现了危机前兆,那么中国政府届时只需放松临时性调控政策,并采取一系列措施阻止房地产市场出现大幅下挫。因此,我们认为中国并不存在房地产市场硬着陆的风险。而且,今年以来政府保障房建设力度有所加大,房地产开发投资高位运行。2011年前8个月,房地产开发投资同比增长33.2%,增速高于整体固定资产投资增速8.2个百分点。保障性住房建设对固定资产投资的支撑降低了经济增速大幅下滑的风险,也为未来大规模保障房入市满足庞大住房刚性需求赢得时间,中国房地产市场软着陆的可能性正在不断增加。

  如前所述,惠誉对中国银行业的担忧建立在其预计中国地方政府融资平台和房地产市场风险大规模爆发的基础上,但根据我们以上的分析,这两个领域风险可控,并且正在逐步化解中,对商业银行相关领域贷款质量的影响有限。因此,惠誉对中国银行业风险判断的前提是经不起推敲的,即便其后的分析逻辑再严密,也只会推导出错误的结论。中国的一句古语“皮之不存,毛将焉附”说的正是这个道理。

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