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房价跌50%银行真的不怕?年后楼市有望迎抄底时机

2011年11月16日 07:10 来源: 青岛财经日报 【字体:

  银行做房贷压力测试,本不是新鲜事。但官方口径表示的测试结果一次比一次乐观,让这一老话题再度成了业界关注的焦点。

  上周五,在银监会前主席刘明康表示房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能收回,但本金没有问题之后,不少银行业、获贷企业和房地产业的业内人士称,银行压力测试是否完全真实可靠,各银行在房地产贷款中的“隐形”招数是否都被纳入“法眼”监控,都会对最终的结果产生重大影响。

  那么房贷是如何“隐形”的?“隐形”的房贷能否逃过压力测试的“法眼”?相关行业人士对房价下跌50%的切身感受如何?

  业内人士称隐形房贷数额巨大

  刘明康上周五表示,目前我国房地产的银行贷款在10万亿人民币以上。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》,截至三季度末,这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。

  有银行业业内人士指出,在考量房价下跌对银行的影响时,除了以上的10.46万亿,还有其他的“涉房”类贷款,即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款,以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款,而后者数目往往超过前者。该人士表示,名义上的和实际上的“涉房”贷款总额,“保守估计也有20万亿”。

  开放商回应房价跌50%就跑路

  “房价跌50%我就跑路,但银行肯定比我先死。”某地产开发公司总裁高先生在接受采访时表示,在中国做房地产商10多年来,他从金融机构回笼资金的办法已经升级过两次,如果他的资金链断了,那些“钱的源头”肯定很惨。

  高先生说,10年前,他造完楼回笼资金的成本很小,只要“借人头”(收身份证)开虚假收入证明,就可以从银行“贷款买房”;2007年左右,这些初级花招被监管了,他和同行们纷纷走信托渠道,因此“如果房价暴跌,信托也要出大问题”。

  当房地产信托也被叫停了以后,地产公司和银行一起开发了新花招。高先生透露,数月前,某银行为了“曲线放贷”给一家房地产企业而开出了银票,再由另一家有资金的银行对银票贴现。

  上述信贷业务负责人也表示,房地产商急缺资金而愿意给出高利率,因此这类操作确实存在部分“灰色地带”,而据他所知,还有银行将对房地产商的“变相贷款”打包成理财产品置入资产池。这些做法,都可能成为房贷压力测试的盲点。

  此外,高先生还透露,他去年手头有一块地,需要套出资金盖楼,而当时银行对房地产的贷款已经收缩。他的做法是,找两家互为上下游的“自己人”贸易公司,签订一个上亿元的虚假贸易合同,再将他的土地作为“第三方抵押”,从银行贷出贸易款项。不过高先生也承认,随着银行目前对这类贸易贷款的贷后货物装船、保险手续等越查越紧,这种手段也已经行不通了。

  房价若跌50% 系统性风险将爆发

  对于种种“隐形”房贷,某银行主管风控的高层表示,早期一些银行在做压力测试时的确有遗漏计算以房产或土地为抵押物的一般贷款,但据他所知,此轮压力测试里,银行已经做出了调整。

  但是,上述股份制银行信贷业务负责人告诉记者,以房产为抵押物进行一般贷款和贷款再进入房地产市场,两者之间银行承担的风险是不一样的。鉴于以上“招数”的存在,银行的压力测试可能受到部分干扰。

  此外,该负责人还表示,那些从银行贷出的完全不涉及房地产的款项,也有可能在目前资金面从紧的背景下,被高利率所吸引,周转后最终进入了房市。

  除了“隐形”房贷可能的盲点外,上述主管风控的高层认为,房价下跌50%所带来的问题,将不是静态的针对房地产行业的压力测试可以估算的,因为“经济将会崩溃,系统性风险无可避免”。

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  隐形房贷穿上“马甲”改头换面

  这些名义上非房地产贷款的房贷,是怎么穿上“马甲”改头换面的呢业内人士的表述或许会提供一些线索“前些年投资房地产比做钢贸生意赚得快多了,我们问银行借了钱就去投土地、商铺、办公楼、整层物业、别墅。”上海某大型钢市一钢贸企业总经理陈先生告诉记者,他们找银行融资的名义都是“生产经营项目”,但用虚假贸易流水等“一条龙”招数,最后把钱用去炒地炒楼。

  陈先生对于钢贸企业当年的融资能力很得意,“我们做大宗商品的,可以提供抵押物,有质押担保、有互保、? 有联保还有市场担保,加上资金流又。 大,银行抢着借钱给我们。”

  至于这“一条龙”招数怎么走,陈先生举了个例子。“我 中了1000万看的商铺项目,就先 同业借个1000问万,购买商铺。然后把买下的商铺抵押给银行,称贷款用于进货,其实收了账就去还掉借的钱,等于问银行借钱炒商铺。”

  对于陈先生 做法,交通银行一的位客户经理表示质疑,他表示根据他所在的银行贯彻的“三个办法一个指引”的贷后“受托支付”流程,银行贷款将必须打给陈先生进货的公司,而非陈先生本公司。

  另一家股份制银行信贷业务负责人称,对于“受托支付”,银行的贷后监控只能控制资金的第一笔划归流向。也就是说,只要陈先生找个“朋友公司”,走流程并不难。据该负责人透露,2008年金融危机过后,在货币刺激政策大环境下,银行青睐有抵押的贷款客户,并且可以根据抵押物的评估值,给予80%~120%的贷款额度,最高甚至可达150%。

  

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