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巴曙松:楼市真正大调整开始 一线城市至少降20%

2011年11月18日 08:41 来源: 中国新闻网 【字体:

  一、中国房地产行业正进入显著调整的起点阶段

  从公司财务的角度讲,一个行业或企业的价值创造能力取决于两个方面:经营杠杆和财务杠杆。在房地产市场化以来、特别是2005年以后,中国居民资产配置渠道的有限性使得房地产成为被“超配”的资产,这一特征叠加于中国房地产的预售杠杆使开发商的经营杠杆成为价值创造的一支重要驱动力,表现在财务指标上,即是奉行高周转率的企业能够通过扩大净经营性负债能力来实现净资产的现金流转换。类似地,2004年土地“招拍挂”机制的实行即土地市场“双轨制”的终结使得地价与房价持续上涨,当地价或房价的上涨率超过开发商金融渠道的融资成本,财务杠杆则成为推动房地产行业迅速上升的另一支驱动力。当前,之所以初步判断中国房地产行业正进入显著的调整阶段,基本的出发点也是基于这样两个视角,即经营杠杆和财务杠杆的“双高”时代即将面临根本性转变。

  1.1 经营杠杆端,供给相对过剩的市场格局逐步形成

  首先,短期来看,行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成,在限购和信贷收缩的双重冲击下,中国房地产行业正进入去库存阶段:1)从行业整体情况判断,2011年以来在限购政策的冲击之下,行业平均的去库存速度明显减缓,企业资产周转率较之2009、2010年已明显下滑,乐观估计,目前的库存周期即从拿地到销售回款的周期约为40个月,与2008年房地产行业低谷时45个月的库存周期相比已经相差无几。2)从9大一线城市的商品住宅可售面积来看,截止10月初约有5012万平米的可售面积。鉴于近年土地供应和开工绝对值大于上轮周期,以及一线城市相对最严厉的限购和限贷措施,预计本轮主要城市库存总量和库存去化周期高点大概率将高于2008年高点,而且目前一线城市仍处于加库存阶段,下一阶段的去库存压力则会更大。3)从主要上市房企的资产周转率看,万科、招商地产、保利地产和金地集团四大龙头的周转率分别下降约3%、6%、10%、24%,扩张较快的绿城集团资产周转率则大幅下降约40%,只有致力于开拓二、三线城市的恒大地产等部分房企有所上升。

  其次,2012年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构,对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。根据2010和2011年保障房的开工量及竣工周期测算,2010年新开工的590万套保障房将在2011年底竣工约300万套,其余290万套将会在2012年竣工并具备销售条件;2011年新开工的1000万套保障房将在2012年逐步竣工约500万套左右。叠加之后,2012年约计有近800万套保障房在2012年竣工,尽管从结构上,商品房与保障房中经济适用房、双限房、棚改房存在交集区域,但是大量中低端住宅的入市将明显改变2012年中国房地产市场的供给结构,中低端住房相对过剩的情况则更为明显。从当前中国城镇人口住房解决方式的结构来看,2012年保障房的大量供给将会改变现在住房市场的供求结构,当前约计分别有10%、41%、7%的城镇人口居住在原有私房、房改私房和租赁公房中,预计这部分人口将对保障房产生更大的需求。

  图表 1城镇人口住房解决方式

住房市场结构 城镇人口住房解决方式 建筑面积(平) 平均楼龄(年)
原有私房 10% 133 20
房改私房 41% 74 18
商品房 37% 98 11
租赁公房 7% 52 27
租赁市场住房 3% 62 20
其它 2% 88 15

  数据来源:REICO工作室,作者整理

  最后,从需求端衡量,基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求,未来周期性驱动力将会减弱。从趋势性驱动力来讲,未来几年一二线城市的城市化率的递增速度将逐步下行,人口和城区扩张步伐放缓;人口结构的变迁使得30—45岁之间的核心购房年龄比例趋于减少,新增需求将主要来自于人口自然增长和家庭结构裂变。

  总体上,短期内房地产行业基本面供给相对过剩的这种格局,即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期,或者限购政策的局部放松,然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化,房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”。因此,基于这种情况,中国房地产行业依赖预售机制和经营杠杆获取高成长性的阶段将逐步走向终结。

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