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房企融资成本上升

2011年11月18日 21:55 来源: 中国产经新闻 【字体:

  房企融资成本上升

  当然,天下没有免费的午餐。

  一方面开发商无法获得销售回笼资金去还贷款,另一方面又需要支付每天的银行利息,不仅不能还钱而且还越欠越多,可以说是一个双重叠加的累积效果。

  “这种双重叠加的效果会给房地产企业带来巨大的压力。”上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

  从融资成本角度看,开发商到底能挺多久?

  “关于房企能挺多久的问题,需要进行两个方面的分析。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

  从调控政策对房企资金回流速度的影响方面来看,如果当前调控政策继续深入,房地产行业资金回流速度将继续减慢,房企的财务成本支出将大幅提高,负债率上升将迫使开发商离岸。韩长吉认为:“从2010年10月份到2011年10月份上市房企的负债率增长趋势来看,预计在2012年6月份将出现倒闭潮(这个假设是建立在房企不做任何措施改变现金回流现状的情况下出现的)。”

  但是,从刚性需求的角度来看,房地产企业实际上还有另外一个途径来加快资金回流,以此来保证企业的持续经营能力。“从房地产的2009年、2010年的成本对比来看,现阶段房价下调10%-20%将有效获得市场支撑,并且房企仍能够获取薄利,以维持当前的经营现状,不至于破产。”韩长吉说。

  对此,杨红旭也表示了同样的看法。他说:“能挺多久很难估计。按现在这种情况,再持续半年,很多企业就会非常困难。但估计半年后,政策就会慢慢放松了,比如信贷政策等,市场也会有所起色。”

  银行连锁风险效应凸显

  房价下跌牵动人心。

  当然,作为“大债主”的银行也不例外。但对房价下跌给银行带来的风险,银监会前主席刘明康的看法却显得格外乐观。

  近日,银监会前主席刘明康表示,中国银行(601988)业能够支撑50%的房价下跌。因为其中60%的贷款是在2009年6月30月之前发放的,是发生在房价迅猛增长之前。也就是说,北京四五环之间的一套房子,即使从4万元跌回到2万元,也不会影响银行信贷的健康,因为大部分贷款是以2万元的房价(单价)发放的。

  然而,事实果真如此吗?房价下跌,难道不会把国有银行拖下水吗?真的不会触发银行业的风险?

  对此,杨红旭表示,房价下跌,不能只看放出去的贷款的风险,还应看到与房价下跌相关的诸多行业和连锁效应,如果房价整体上跌5成,则中国经济会硬着陆,会有一大批企业破产倒闭,老板跑路,银行必受重创。

  “50%的跌幅意味着行业面临崩溃,从产业经济发展的连带机制、城市化进程所引起的附属产业发展情况,以及房地产行业在我国当前的经济地位3个方面来看,我国不能也不可以让房地产价格出现50%的下跌,银行不可能承受房地产行业全面崩溃带来的损失,否则中国将陷入经济萧条期,中资银行不可能独善其身。”韩长吉坦言。

  从产业经济发展的连带机制来看,我国的实体经济自房改以来就已经逐步与房地产行业进行捆绑,从央企、地方企业到民营企业与房地产行业都有着密切联系。“从2009-2010年的房地产投资总量占社会固定资产比例来看,如果房地产价格出现50%的跌幅,那么实体经济将出现萧条,银行面对的不仅仅是房地产价格下跌带来的净资产对冲,更重要的是信贷坏账将出现新高。”韩长吉说。

  从房地产行业产业链以及房地产对我国经济的拉动作用来看,房地产行业价格出现50%的跌幅将引起房地产行业发展失衡,房地产产业链全线崩溃,国民经济增速迅速下滑,那么外资恐慌性撤资在所难免,经济衰退将成为趋势。“这一因素也决定了我国的房企降价潮将主要出现在一线重点城市(前期上涨幅度过大),而二三四线房价下跌的幅度相对较小。”韩长吉认为。

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