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有些贷款提前还不划算

2011年12月19日 07:20 来源: 理财周报 【字体:

  有些贷款提前还不划算

  由于银行房贷利率大多按年调整,受央行今年的三次加息效应影响,从2012年元旦开始,“房奴”一族的月供支出将有所增加。所以一些“房奴”开始考虑提前还贷。

  原因:加息效应下月月供中显现

  “这个月来询问的客户明显增加,大多都问元旦后,他的月供会增加多少。但现在就开始提前还贷的人还没有。”某银行高新支行的工作人员郭玉龙介绍, “现在年终奖等还没有发,等春节前发了奖金,预计会迎来一波提前还贷的高潮。”

  之所以许多人现在咨询甚至选择提前还贷,郭玉龙解释是因为为了抑制通胀,央行在2011年2月9日、4月6日、7月7日三次加息,现在五年期以上贷款的基准利率已经从年初的6.40%涨到了7.05%。由于房贷利率大多按年调整,所以今年的加息效应将从元旦开始显现。

  现状:不是每个人的月供都会提高

  记者了解到,大多数购房者此前与银行签订的个人房贷合同中,贷款基准利率的调整方式均为“次年1月1日”。这也就是说,在一年当中,无论央行多次加息或减息,个人房贷都要在次年的1月1日才执行新基准利率。

  由于每个人的贷款期限、金额、利率存在区别,元旦后月供增加的额度也有所不同。据郭玉龙测算,以贷款金额40万元、贷款期限20年、等额本息还款为例,贷款时间在今年2月9日以前:按基准利率打7折优惠执行,月供增加99.2元。贷款时间在今年2月9日至4月5日期间:按基准利率执行,月供增加107.32元。贷款时间在今年4月6日至7月6日期间:按基准利率上浮10%执行,月供将增加67.55元。

  “但是,并不是每一户贷款买房的人月供都会增加。”另外一家银行南大街支行的客户经理张洋解释:公积金贷款,各行都执行的是按年调整,明年月供必然会增加。但是商业贷款就要具体问题具体分析了,除了如郭玉龙所说,有的合同约定的是“贷款基准利率调整后,次月生效”,这个群体则早在今年已经上调过月供了,如果央行没有新的利率政策出台,则无需增加月供。二是还有的合同约定了固定的还贷利率,那就不受今年央行利率调整的影响。“建议大家先仔细阅读当初与银行签订的合同是怎么约定的,再考虑是否提前还款。”张洋说。

  对策:不是每种情况都适合提前还贷

  “即便约定的是"次年调整"的客户,我们也不建议统统提前还贷。也要仔细分析。”张洋说,尤其是此前享受7折利率房贷的客户,最不应该急着还钱。“7折利率算是非常优质的资源了,现在即使是基准利率都已经很难拿到,如果提前还款,非常不划算。”另外他还介绍,等额本息还款已到中期、等额本金还款已超过1/3者也不宜提前还贷。

  等额本息还款,如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金。而使用等额本金还款方式的还款周期,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,此时再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效节省利息支出。

  郭玉龙也分析,如果单纯从节省利息角度计算,对于房贷利率按基准利率、甚至是上浮利率执行的客户,在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的,此时提前还款较划算。“但是现在资金紧张,如果能将手中的闲钱利用好,能获得超过利息支出的收益,就不必急着还房贷。有多还贷的那些钱,一个月做投资怎么都超过了多出来的67.55元利息。”

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