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贷款买房 你会选外资银行吗?

2013年01月13日 09:21 来源: 东方网 【字体:

  去年二手房成交逼近7年内高点

  今年或现“前升后降”趋势

  随着“史上最严厉”楼市调控政策常态化,刚需和改善型需求购房者开始纷纷入市。刚刚过去的2012年,申城二手房成交便呈现了“低开高走”的阳线走势。虽然多家机构最终发布的统计数据略有差异,但去年二手房总成交套数仍合计约达20万套水平,同比2011年大幅度增长,在近7年间这一成交量仅次于2009年。相比新房市场,2012年12月商品住宅市场的交易量为9811套,二手住宅的交易量是其2.43倍。

  值得注意的是,2012年二手楼市成交结构较2011年有所变化。2011年全年成交的二手房源中,外省市买家成交占比始终维持在34%-40%区间,2012年各季度则在36%-41%。与之对应,本地购房者的购房套数比例于2012年间呈现逐季提升的趋势。除上述两类主力购房群体外,其他如港澳台、外籍、企业等购房类型在2012年全年成交占比中合计不足4%,且皆较2011年有所下降。

  ■分析人士指出,二手房市场在2012年的全面复苏由多方面原因造成。一方面,前些年成交的一手房,现已纷纷流入二手市场,近年来住宅市场的成交重心正逐渐向二手住宅转移。2012年,全市一、二手住宅的成交面积比值为0.62,相比2011年的0.69进一步减小。事实上,这一比值每年都在减少,目前已与2007年的2.16不可同日而语。

  另一方面,虽然经过近两年的调控,房价快速上涨的趋势得到遏制,但同样也未出现明显下降的趋势,这样的局面导致购房者观望心态减弱,入市积极性增加。此外,降息、降低存准率等金融宽松政策也对二手房市场起到了促进作用。

  而在购房者颇为关注的房价上,机构数据显示,去年二手房成交均价为17033元/平方米,环比上涨3.6%。在2011年全市成交均价出现一定下滑后,2012年均价出现明显回升,并创历史新高。从21世纪不动产在全市重点监测的21个板块、40个标杆楼盘中统计显示,以12月末的时点观察40个标杆楼盘的二手房买卖交易价格同比增幅的中值分别为:大户型2.8%、中户型4.3%、小户型2.8%。成交氛围持续良好、性价比房源稀缺、业主心态进一步增强等,也是构成价涨的重要原因。不过,这样的涨幅与调控前的涨幅相比仍有天壤之别,调控平抑房价的作用依然不可忽视。

  此外,在主力成交户型方面,与2011年楼市成交多以面积70平方米下、总价低于150万元的刚需二手房不同,随着市场成交的逐步回暖,2012年70平方米以上的大中户型房源成交套数占比呈现逐季增长态势。业内人士分析认为:“目前总价200万元以下二手房买家主要为刚需和改善需求,刚需买家仍以婚房需求居多,偏好户型较小的次新房源。改善型则是分为学区房、居住条件改善和养老房三种类型,一般对地段和房源品质有较高要求,但价格敏感性相对较低,因可用持有房源对冲目标房源的支出,支付能力也相对较强。”

  ■21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,在限购政策主导下,2012年末楼市的集中成交一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。未来一旦价格上涨出现提速,或年末需求释放所导致性价比房源的稀缺,都将致使成交难以长期持续在年末高位。而从2012年的成交趋势而言,楼市以往的传统季节性因素已混淆,更多是淡季成为购房者抄底入市的窗口期。2013年有较大概率复制这一模式,总体成交走势呈现阶段性起伏,出现短周期性的波动行情。

  考虑到2012年年初受双节及市场低迷氛围影响,如拉长整年走势来看,2013年楼市成交或以同比“前增后降”的态势体现,即上半年成交同比提升,下半年则同比适度回落。

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