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任兴洲:中国房地产市场走势与调控政策

2013年01月20日 16:08 来源: 金融界网站 【字体:

  另外一个原因,到年底主要是市场预期发生了变化,很多人认为2013年的房地产调控政策会变化,甚至会取消限购,包括差别化的利率,到地方很多人问我是不是2013年要取消限购了,房地产政策要调整了,这是一种预期。另外,对今年的政策到底什么样的走势,信号不是很明确,不是很清晰。所以大家都在那纷纷的猜测,因为11月份党中央换届,今年的三月份两会以后中央政府换届,所以大家对未来的政策做了很多的猜测。更重要的是很多人对十八大精神做了误读,特别是开发商和中介说明年要城镇化大幅度推进,那么房价肯定要上涨,你赶紧买房子,还有两个倍增,经济倍增,城乡居民收入倍增。倍增就是购买力提高,那么就要抢房子,房价肯定要上涨等等这一系列误读使得人们的预期发生了变化,当然也有一些媒体和开发商,以及多种原因造成了后翘的原因。

  关键的因素一个是调控政策的累积,刚性需求的释放,金融政策的变化,居民购买力变化。因为我们的研究团队,表明在同一个地段,同一种房型,同一种面积,什么都不变的情况下,利率每下降一个百分点,这个家庭的购买力会提升6%,所以利率的变化,包括首付比例的变化对一个家庭的影响是非常大的。特别是到年底的预期变化导致了去年的前低,中升和后翘。

  2013年的市场形势是怎么样的变化呢?我想这是大家更关心的。我们也做了一个初步的分析。总体上判断,我们认为2013年如果不出现大的变化的话,房地产市场将是一个平稳的市场走势,当然也有可能是稳中略升。从我们的分析来看,现在不具备大幅度的房价反弹的条件。当然也不排除因多种因素叠加的作用,引起房地产市场的波动。

  我们分析一下2013年促进房地产市场平稳的因素和促进它波动的因素有哪些?

  我们首先来看2013年促进市场平稳的因素,我们做了一些分析:

  第一,政策信号明晰,清晰明确。如果说去年年底大家还在纷纷猜测的话,那么十八大开后,特别是中央经济工作开了以后,这种猜测已经不必要了。因为十八大和中央经济工作会议都非常明确的给出了政策信号,就是房地产调控不动摇。

  另外,除了这样的中央政府的表态以外,住建部和国土部这样的主管部门在去年年底的工作会议上都明确的提出了调控不动摇,限购,遏制投机的政策不改变,还有差别化的利率,以及对土地市场的监管等等政策没有根本性的改变。所以这样的政策清晰的信号出来,有利于房地产市场预期的稳定。这是促进稳的因素。

  第二,2012年交易量比较明显的增加,大体上两年多调控积累下来的交易量集中的做了释放,所以对2013年的需求压力有一部分释放。所以2013年和2012年比面临的需求压力不那么大了。

  第三,全国的库存仍然处在高位,我们说房价上涨反弹一定和供给需求有关,我们看看供给,现在全国的商品房的库存仍然处在高位,全国北京,以及一些一线和二三线城市到2012年11月底全国的房屋待收面积3.3亿平方米,是2006年以来的历史最高点,我们的库存很高的情况下有利于市场的发展。像北京去年下半年以后去库存的速度明显的增加。原来有10个月,12个月的库存消化量,但是到了后半期已经到了5、6个月的消化量了,所以它去库存的速度很快。这是指的一线城市。那么待开发的土地面积到11月份有3.72一平米,我们还有这些土地待开发,也处在历史的最高水平。所以说从供给的角度来看,明年有明显的促进市场稳定的因素。当然,不同的城市不一样,我说的是就全国而言,不同的城市这种库存水平是不一样的。

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